归途|镁刻·半年报 | 万科多元化的归途与去路( 二 )
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上半年万科各区域公司表现
这一场轰轰烈烈的转型行动在2018年戛然而止 。 2018年 ， 万科董事会主席郁亮在万科南方区域9月的月度例会上提出要“收敛”“聚焦” ， 并要求对非开发业务进行梳理 ， 投入和产出、风险与收益严重不匹配的业务必须要调整 ， 三年没做成的业务就不要再做了 。
两年后的今天 ， 再来回望万科南方区域的样本 ， 正是万科在多元化路上“试错”的典型 。 万科南方区域今年上半年的销售额为491.6亿元 ， 占比15.3% ， 再次垫底 。 而多元化业务气候初成 ， 却离万科当年设想的量级相去甚远 。
今年上半年 ， 万科长租公寓实现的租金收入是10.5亿元 。 截至6月底 ， 万科在33个城市累计开业泊寓12.73万间 ， 其中上半年新增开业1.89万间 。
在长租公寓方面 ， 万科的租金收入与龙湖相当 ， 但万科没有谈及盈利水平 ， 且离万科所设定的目标有相当的距离 。 2017年 ， 郁亮预计 ， 万科2018年长租公寓的规模将达15万间 ， 时至今日 ， 这仍是一个未完成的目标 。
多元化的去路
在万科的其他赛道上 ， 商业、物业和物流 ， 万科都曾通过收并购来增厚自身的优势 ， 万科在每一条赛道上都有足够的竞争力吗？
在商业地产方面 ， 今年上半年 ， 万科旗下运营管理的商业项目(含非并表项目)产生租金收入30.5亿元 ， 同比增长0.3% 。 这一租金收入水平在行业中大约能够排在行业前十左右 ， 而盈利水平却未知 。
外界评价商业成功与否 ， 除却盈利和运营水平 ， 在公众之中的认知程度也时常被提起 。 一位印力的高管曾经告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 印力也期望能够有“标杆项目” ， 尽管印象城系列在江浙沪有所分布也有亮点 ， 但相较于太古里、万象城乃至万达广场 ， 这对公众而言依然是相对遥远的IP 。
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万科近一年股价表现 数据来源：同花顺
商业地产之上 ， 万科从来都是追赶者 。
万科的多元化业务之中 ， 最让万科管理层倚重的是物业管理业务 。 不止一名万科物业的员工告诉采访人员 ， 郁亮本人对物业管理十分重视 ， “物业也的确蛮让他们省心的” 。
万科物业今年上半年表现突出 ， 实现营业收入67.0亿元 ， 同比增长26.8% 。 截至6月底 ， 万科物业已接管面积5.2亿平方米 ， 累计签约建筑面积6.8亿平方米 。
尽管万科物业依然是龙头 ， 但物业管理的机会 ， 也并非万科能够看到 。 资本市场上的物业管理公司已经充分证明了实力 ， 在万科拓展的商写服务、城市服务 ， 也有众多与其竞争者 。
换言之 ， 这是行业的趋势 ， 而非万科洞察到的机会 。
万科曾在2019年的《致股东书》中表示 ， “我们至少需要建立六个千亿级业务 ， 才能再造一个今天的万科 。 ”今天断定万科未能找到下一个“千亿级业务”为时尚早 ， 但万科多元化业务水平未及预期 ， 却是不争的事实 。
过去外界敬仰万科 ， 大抵是因为它是这个草莽生长的行业中 ， 职业化、专业化程度最高的房企之一 ， 对行业的预判也时常对其他房企有引领作用 。
今天行业同样期望万科能够为未来探索到可复制的“第二曲线”增长路线 ， 但行业总是“各领风骚几十年” ， 这或许已经不是万科高光的年代 。 多元化的旅途 ， 万科还在路上 ， 它有着行业共同的焦虑和迷茫 。
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