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经济观察报|房价要降价30%？央行终结开发商三高！( 三 )


而上述深圳上市房企副总裁总结出一条更直接的导火索：上半年土拍市场掀起新一轮热潮 。
中原地产研究中心数据显示 ， 截至8月24日 ， 全国50大城市合计卖地金额超过2.6万亿元 ， 同比上涨21% 。 上海、杭州土地出让金超过2000亿元 ， 北京、南京、武汉、广州卖地也超过千亿元 ， 刷新历史同期记录 。
房地产企业资金回升支撑着房企拿地积极性 ， 房企资金来源主要是外部融资而非销售回款 。 “当前房企对规模扩张还是第一需求 ， 但是规模扩张的过程中 ， 一般需要加杠杆 。 ”阳光城集团执行副总裁吴建斌说 。
上述深圳上市房企副总裁告诉经济观察报 ， 今年以来 ， 各地方政府并没有太多控制房价和土拍市场的动力 ， 这一轮调控中 ， 他们的想法其实与监管相悖 。 现在监管部门直接控制开发企业的有息负债增速 ， 房企拿地资金收缩 ， 自然就遏制了土地市场过热与房价快速上涨 。
新的融资规则对哪类房企影响更大？针对这一问题 ， 多位房企及金融机构人士给出了近乎相同的答案 ， 第一类是前期比较激进、财务报表又很难看的房企；第二类是此前拿了很多地 ， 但资金周转出现问题的房企；第三类是之前在三四线城市布局大量项目 ， 现在卖不动的房企 。 从更大范围来看 ， 习惯依赖高杠杆进行规模扩张的房企在新一轮降杠杆中最为难受 。
“接下来 ， 企业依然有建房子、回笼现金的需求 ， 这波严控后 ， 房企肯定先保建设成本 ， 相应的减少拿地数量与买地支出 ， 最终呈现的是控制规模增长 。 ”上述深圳上市房企副总裁说 。
格局之变
上述深圳上市房企副总裁看到消息后 ， 第一反应并非感到压力 ， 而是发出感慨：“这个行业往后的发展速度会因此受限 ， 不同企业的融资差异化会愈发凸显 。 ”
这样的感受与美的置业内部研判不谋而合 。 在2020年中期业绩会上 ， 美的置业执行董事兼首席财务官林戈说 ， 他们看到了未来行业融资会出现分化 。 资产负债、财务结构、经营效益优质公司的融资成本会越来越低 ， 资本市场会更加追逐这类企业；过去依靠高杠杆、举债发展的房企 ， 如果经营质量偏差 ， 就算是高成本 ， 也不一定能借到钱 。
对于多数房企 ， 监管新要求无疑是悬挂在头上的达摩克利斯之剑 。
经济观察报统计了36家已经公布中期业绩报的房企 ， 仅龙湖、保利地产、华润置地、中海4家房企处于“绿色档”；“红色档”房企有6家 ， 分别是富力地产、融创中国、绿地控股、中南建设、金科、蓝光发展；还有8家房企位列“橙色档”；另外18家房企在“黄色档”中 ， 万科也在黄档阵列 。
从有息负债增速来观察 ， 超过80%的房企上半年有息负债增速超过新规提出的15%临界线 。
【经济观察报|房价要降价30%？央行终结开发商三高！】一位TOP10房企人士告诉经济观察报 ， 如果还像之前那样 ， 不停通过收并购、拿地来扩大规模 ， 一并表 ， 企业的财务数据就太难看了 。
座谈会的内容传出后 ， 他所在的房企内部下达了一个通知 ， 接下来要节省包括管理费用、人工成本、销售及营销成本等在内的各项成本 。 上半年 ， 他们在招拍挂市场一路驰骋 ， 如今提出下半年暂停拿地的策略；“减少投资、降负债”成为其所在公司的工作重心 。
碧桂园首席财务官、副总裁伍碧君对经济观察报说 ， 碧桂园的净借贷比、现金短债比两项指标处于良性状态 ， 目前正在进一步下降资产负债率 。 在进一步降低负债总额的前提下 ， 凭借充足的土地储备可以保持一个比较好的规模 ， 也会让指标越来越良性 。 “监管部门的本意 ， 并非完全中断高风险企业融资的可能性 ， 而是严格控制增量 ， 主要目的是希望企业稳增长和可持续发展 。 ”上述参与座谈会的人士说 。


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