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金融|“硬通货”是房子还是现金？专家：居民财富已“搬家”


来源： 蓝白观楼市
每个十年 ， 都意味着将产生一轮“财富大变迁” 。
2000年-2010年 ， 现金是每个家庭最重要的资产 。
根据中国人民银行公布的数据 ， 我国储蓄率从2000年的35.6%上升到2008年的51.8% ， 上升了16.2个百分点；居民储蓄率从2000年的28.2%上升到2008年的37.3% ， 上升了9.1个百分点 。
显然 ， 2000-2010年这个阶段 ， 虽然房改后楼市已经开始逐步扩张 ， 但老百姓依然愿意把“存钱”当做家庭的避风港 ， 储蓄率不断攀升 ， 现金是最强的“硬通货” 。
到了2010-2020年 ， 居民家庭财富迅速切换到了楼市 。
同样也是央行的数据 ， 前段时间 ， 调查统计司城镇居民家庭资产负债调查课题组 ， 发表了《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》 。
这个调查 ， 是于2019年10月份在国内30个省对3万多户城镇居民家庭开展的 ， 可以说是国内最详实的居民资产配置统计 。
数据显示 ， 城镇居民家庭户均总资产317.9万元 ， 其中70%左右是房产；住房拥有率高达96% ， 金融资产占比只有20.4% 。
金融|“硬通货”是房子还是现金？专家：居民财富已“搬家”
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此外 ， 城镇居民家庭负债参与率为56.5% ， 家庭负债主要是房贷 ， 占比75.9% 。
显然 ， 2000-2010年这10年的现金储蓄 ， 大部分都转化成了房产 。
那么 ， 2021年起的下个10年 ， “硬通货”是房子还是现金？
我们可以从货币、人口两个角度来分析 。
1 ， 全球降息周期下 ， 货币购买力肯定会“打折” 。
放眼全球 ， 我们来梳理一下货币宽松的时间线 。
2014年 ， 欧洲央行首次引入负利率政策 ， 把存款利率降低至-0.1% 。
日本在2016年1月对新增的超额存款准备金实行负利率——商业银行存放在央行的部分存款利率为负 。
随后 ， 丹麦、瑞士等国银行也相继把存款利率降低到0以下 。
今年 ， 全世界都在比赛看谁降息的步伐更快 。
不完全统计 ， 上半年 ， 全球各家央行总共降息超过200次 ， 超过2019年全年的降息次数 。
这样的形势下 ， 我们也很难独善其身 ， 参考我国历史上的利率走势 ， 答案不言自明 。
上世纪90年代 ， 我们的贷款基准利率将近10% 。 2007年 ， 基准利率高达7% 。
如今 ， 5年期LPR变成了4.65% ， 1年期甚至跌破了4% ， 未来还会继续下降 。
显然 ， 下个10年 ， 现金是不会成为老百姓眼里的“硬通货”的 。
2 ， 人口形势持续“分化” ， 楼市格局“大洗牌” 。
人口 ， 永远是决定一个城市房价天花板的核心要素 。
目前 ， 在长三角城市群中集聚的人口达到了15401万 ， 占全国人口的11% 。 据预测 ， 到2030年长三角地区将会有4座城市人口超过1000万 。
珠三角也是如此 ， 2017年珠三角经济区常住人口达到了6150万 ， GDP总值达到了75710亿元 ， 人均GDP则达到了12.46万元 。
在2019年 ， 浙江和广东人口净流入规模达到了84.1万和82.6万 ， 在全国各省市中遥遥领先 ， 根据测算 ， 70%以上的人口净迁入量都流向了浙江和广东两省 ， 而前两年 ， 这个比例都只有60%左右 ， 足见长三角、珠三角对流动人口的吸引程度有多么强悍 。
有人流入 ， 就意味着有人出走 。
与此同时 ， 我们看到 ， 江西除南昌外 ， 陕西除西安外 ， 其他省内城市人口全部净流出 ， 山西、河南、湖北、甘肃等省份 ， 基本上都只有1-2个城市人口在净流入 ， 其余城市人口均在净流出 。
这样的趋势下 ， 楼市的普涨格局必然会改变 ， 未来只有人口持续涌入的地区 ， 才有充沛的购房需求 。
事实上 ， 今年以来房价涨得最多的地方基本上还是长三角和珠三角 ， 比如深圳、杭州、宁波 。
既然房产价值会分化 ， 现金购买力又会“打折” ， 那未来的主流资产配置应该是什么呢？


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