富力地产|富力地产紧跟调控盈利稳定，年内旧改可售资源转化量巨大
【富力地产|富力地产紧跟调控盈利稳定 ， 年内旧改可售资源转化量巨大】今年的疫情 ， 对于所有行业来说都是一个巨大考验 。 对于房地产业来说 ， 更是意味着行业的进一步调整 。
从整体数据来看 ， 国内房地产行业一季度总销售额同比减少了25% ， 但二季度有所回暖 ， 较上年同期增长7% 。 综合来看 ， 上半年整个行业的协议销售额同比减少了5% ， 比预想中更乐观 。
8月24日 ， 富力地产也交出了2020年的半年报成绩单 。 同整个行业一样 ， 虽然都受到了疫情的冲击 ， 但进入二季度后 ， 业绩表现已经明显回暖 。 其中 ， 6月单月销售额度达145.1亿元 ， 环比提升了37% 。 而7月销售总金额约107亿元 ， 销售面积约99.94万平方米 ， 与去年同期相比 ， 分别上升了2%和4% 。
对富力地产来说 ， 这应该是个好苗头 。
一、净负债率降低22% ， 现金流充实
根据财报数据显示 ， 上半年富力地产实现权益销售额510.6亿元 ， 疫情影响下交房进度有所延后 ， 确认营业收入335.9亿元 ， 净利润39.17亿元 。
物业销售方面 ， 富力地产因累计入账面积同比增加17% ， 达到335万平方米 ， 2020年上半年的物业收入达到308.31亿元 ， 相比去年同期增长了3% 。
除此之外 ， 其在一季度受到较大冲击的酒店业务 ， 也在二季度国内旅游业复苏后 ， 出现明显回暖 。
富力地产目前共运营约90家酒店 。 截至7月份 ， 积极的内部经营策略已经使公司酒店的年累计经营净利恢复为正数 ， 有望在接下来成为现金流的重要来源之一 。
难得的是 ， 在疫情重压之下 ， 富力地产并未加重负债 ， 转而采取了包括债务延期等方式 ， 在2月份发行了4亿美元的优先票据 ， 赎回了2021年1月到期的美元优先票据 ， 缓解了资金压力 。
除此之外 ， 富力地产在上半年处理了108亿元的境内债券 ， 带息债务总额减少了94亿元；净负债率同比下降了22% ， 已经回到2017年至2018年的水平 。
对于负债的谨慎态度 ， 也符合当前的政策调控导向 。
8月23日 ， 中国人民银行网站发布了房企座谈会的相关消息 ， 研住建部和人民银行正在着力研究进一步落实房地产长效机制 。 按照目前的势头 ， 富力地产的净负债率还将进一步下降 。
对于之后的资金需求 ， 富力地产在境内资本市场上已经获得的中长期直接融资产品批文额度已达到180亿元 ， 将在有切实需求且融资环境有所改善的情况下启动发行 ， 作为未来发展的重要保障 。
疫情的影响尚未完全消失 ， 宏观政策提出新的要求 ， 富力地产在保证土地储备规模充足的情况下 ， 采取了不抢地王、不盲目扩张的谨慎拿地策略 。
2020年上半年 ， 公司仅新增243万平方米土地储备权益可售面积（购地金额约60亿元） ， 主要分布在广州和太原 ， 大多为12个月内能够产生现金流的快速周转项目 ， 意在为土地储备相对匮乏的城市提供补给 。
虽然新增土地储备的力度比较“温和” ， 但在富力地产目前已有的土地储备中 ， 有接近一半位于一二线城市 。 截至6月30日 ， 富力地产5683万平方米权益可售面积、合约7580亿元权益货值的土地储备 ， 从长期来看 ， 已经能够为之后的业绩增长提供稳定的基础 。
二、持续发力旧改 ， 再拿广州石壁村新项目
在房地产由增量向存量转型的趋势中 ， 城市更新作为多个地方政府关注的重点领域 ， 正在逐渐成为房企们争相进入的新赛道 。
对于富力地产而言 ， 这实际上是一个奔跑已久的“强势赛道” 。
伴随着制造业崛起、产业不断升级 ， 广州有大量计划经济时期的老旧厂房被废弃 。 而在1994年介入广州荔湾区嘉邦化工厂旧改项目的富力地产 ， 借此机会开启了自己的旧城改造之路 。
“广州每一根烟囱的倒下 ， 都有富力的一份功劳” ， 也逐渐让富力地产有了“旧造王”之称 。
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