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开发商|为什么要给开发商划三条红线

 
今年以来的土拍市场 ， 暗流涌动
其他不看 ， 我们就看今年一年以来 ， 全国很多城市都频出地王 ， 单是上海 ， 整个7月份土地的平均溢价率已经达到了31.7%
大家知道20%的土地溢价率频发是在什么？没错 ， 还是在2017年上半年楼市最火爆的时候
而高溢价的背后 ， 隐藏着的其实是开发商的高负债 ， 通过不断买地的方式 ， 将自己规模做大 ， 同时将风险均摊 ， 这样的模式概括为三个字 ， 就是“高周转”
但是 ， 近期相关部门出台一条规定 ， 是关于限制开发商融资的“三条红线” ， 将于2021年1月1日起全行业全面推行
这一次的政策 ， 对于开发商而言 ， 是真正的釜底抽薪 ， 而楼市 ， 从最开始的供给处 ， 就要被装上限制的阀门了
8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 会议上 ， 明确了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 ， 也就是此前业内多次传闻的“三条红线” ， 内容有一点点绕 ， 但值得大家多看几遍
具体内容如下：
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；
2、房企的净负债率不得大于100%；
3、房企的“现金短债比”小于1。
除此之外 ， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标 ， 央行将据此对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理
如果你觉得有点读不懂的话 ， 没关系 ， 记住一句话就好了
就是如果你的负债率太高的话 ， 接下来就会限制你拿地 ， 直到你慢慢降低自己的负债率到合理范围
同时 ， 根据三项指标的踩线情况 ， 相关部门直接给出了相关的管控范围和目标
其三项指标全部“踩线” ， 有息负债不得增加
两项“踩线” ， 有息负债规模年增速不得超过5%
一项“踩线” ， 有息负债规模年增速可放宽至10%
全部指标符合监管层要求 ， 则有息负债规模年增速可放宽至15%
你看 ， 有目标 ， 有具体的执行规则 ， 而且全部都用数字明码规定 ， 完全根据地产公司的财务报表进行管控 ， 这一次的高层 ， 是从源头端抓起 ， 要对依靠负债进行盲目扩张的房企动真格了
根据wind和天风证券研究所的统计 ， 如果这一新规全面落地 ， 对于前50强的房企而言 ， 比如恒大、融创、中梁、华夏幸福(600340,股吧)、富力、融信等房企 ， 都很可能触碰到三道红线 ， 这其实就意味着他们拿地的速度将全面放缓
开发商|为什么要给开发商划三条红线
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但即便是只有两项踩线的阳光城(000671,股吧)、金科、雅居乐、荣盛、美的、首创等房企 ， 整体融资规模也会受到很大的限制 ， 过去的那套通过负债高速扩张的路 ， 直接被堵死了
换句话说 ， 等到相关政策文件正式开始实施 ， 房企就不能像以前那样依靠负债进行大规模的扩张了 ， 房企想要多拿地 ， 想要多拿钱 ， 就必须降低自己的负债和杠杆
很多人可能会说 ， 这感觉有些矛盾的 ， 就是因为没钱才要借钱啊 ， 如果资金很富裕 ， 就不需要去借钱了 ， 你说的没错 ， 但请注意一点
高层就是不想让你通过借钱去盲目扩张 ， 你如果没钱买地 ， 那就安安心心把房子卖了负债率低了再说
换句话说 ， 很多房企想要通过负债的方式进入TOP50 ， TOP30 ， 将会变得越来越难
楼市的玩法 ， 开始变了
有几个简单的判断 ， 想跟大家再聊下
首先是房企的超额利润时期 ， 将彻底过去 ， 对于房企风险的管控 ， 将越来越严格
大家仔细想一想 ， 为什么前期房企会形成超额的利润 ， 其中很重要的一个原因就跟银行吃利息差一样 ， 在前端通过开发贷完成对土地的低成本获取 ， 在后端通过卖房的形式获得更多的利润 ， 这就像空手套白狼一样
这样的模式在房价上涨期间当然没什么问题 ， 但一旦地产的流动变慢 ， 那么 ， 对于房企而言 ， 面临着的将是万劫不复


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