开发商|为什么要给开发商划三条红线( 二 )

所谓富贵险中求，高额利润所伴随的也是高额风险，所以我们看到为什么这两年有很多房企破产倒闭，很核心的一点就是负债做上去了，但房子却卖不动了，从而现金流没有跟上
第二，内地房企将越来越港资化
启东有个超级大盘，叫恒大海上威尼斯，做了住宅+娱乐+酒店这样的一个超大体量项目，通过空间运营的方式，大批量以很低的价格拿地，然后既卖房又做长持运营，一方面既能保证负债率上升的不是那么的快，另一方面也能保证现金流的稳定

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这里的酒店也都是排满了人，爸妈会带着小孩来这里度假或是学校在这里会有夏令营，酒店周末的房价已经达到了1800元一晚
所谓的越来越港资化，其实就是通过介入运营然后可以持续性的赚钱
所以我们看到不管是保利还是融创，开始越来越多的做各种文旅项目，一方面是拿地成本更低一些，另一方面就是通过后期的运营，可以持续性的赚钱，从而抵消掉一部分的负债
同时，对于地方政府而言，也开始逐渐意识到光靠住宅市场是无法盘活区域和城市活力的，还是需要高大的写字楼和热闹的商业
因为只有通过对这些存量资产的持久运营而不是一竿子买卖，才能越来越让城市板块价值更加凸显，城市的土地才会越来越值钱，政府通过卖地才会有更多的收入
第三，房企会发展越来越多的除了地产以外的其他能力
万科已经转型城市配套商，开启了商业、物业、教育、物流等多维度的产业，碧桂园重用机器人产业，恒大呢抽掉了大量的人力耕耘新能源汽车，还不包括花了大价钱为国争光的足球产业
而这些逻辑在我眼里就是一个套路，在稳固商品房产业保持现金流的时候，去押注一个个可能的突破口
第四，下半年大概率会迎来买房的窗口期
从当前的政策情况看，下半年的全国楼市，从大面上看，依然不容乐观，开发商将普遍面临着现金流的不断吃紧
既然负债会与拿地节奏拿地规模紧密挂钩，为了降低负债，地产公司一定会进行更大规模的抛货走量，通过降价这一简单粗暴的方式，不断的将自己的负债率降到标准线以下
所以，类似疫情期间你看到的恒大大规模的打折活动，在下半年，或许会成为一种新的常态
请大家一定要留意，下半年的买房窗口期，也大概率会打开，提醒还没有买房的客户，一定要留意
现在的政策越来越混沌，很多人可能会说，这一次的政策是通过限制拿地的方式打压开发商
我觉得不能这么简单片面的理解
这次的“三条红线”的政策，在我看来，更像是稳定房价的一种长效机制，从短期看，对于开发商想要拼命拿地，当然是做出了最严格的限制
但是，随着城市规模化发展的红利正在慢慢减弱，所以对于高周转而言，也不是你想快就能快的起来的，而只有不断的稳定地价，才能有助于房企在后期持续稳定的以合理的定价拿地
从这个层面看， “三条红线”对于房企又何尝不是一种长效保护
接下来的楼市的特征，是属于典型的风险厌恶型，不管是对于个人还是房企，所有的政策全部都指向一个方向
有多少钱，办多少事
（责任编辑：常丹丹 HO016）

开发商|为什么要给开发商划三条红线( 二 )

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