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物业|中国物流物业逐渐走出疫情影响

_本文原题为 中国物流物业逐渐走出疫情影响
本报采访人员 张一鸣
受到中国经济回暖等因素影响 ， 中国经济韧性显现 ， 物流地产行业逐渐复苏 。 高力国际产业及工业地产华东区中国区董事总经理邓懿君、董事王少华8月27日表示 ， 与物流地产息息相关的消费和制造业正在快速复苏 ， 其中电商企业的快速扩张拉动了消费市场规模增长 ， 从而带动物流地产需求 。
“特别是近年来电商行业出现的一些新的变化 ， 比如‘消费市场下沉’ ， 即商家开始把物流网络布局到三、四线城市乃至农村 ， 提升物流效率 ， 以满足‘当日达’等需求；社交电商崛起 ， 各类社交平台以推文、图片、视频、直播等方式带货 ， 该板块也带来越来越多的物流需求 。 ”邓懿君说 ， 除了消费外 ， 中国制造业采购经理人指数PMI在疫情最严重的2月触底 ， 3月开始明显反弹 ， 目前数值甚至高于疫情前 ， 显示市场复苏态势稳中向好 ， 制造业虽然增速放缓 ， 但仍有增量 。
疫情并未影响到人们对物流地产长期向好的判断 。 高力国际调查了70位电商和物流地产人士 ， 其中45%来自物流地产开发商,34%来自电子商务企业 ， 6%来自第三方物流公司 ， 另有15%来自其他企业 。 调查结果显示 ， 除少数行业如医疗用品和生鲜食品行业上升 ， 多数行业短期内有所受创 。 受访的人中约40%预计2020年物流仓储租金上升 ， 43%预计下降 ， 17%预计和2019年持平 。 与此同时 ， 有41%的受访者认为2020年空置率下降 ， 32%预计上升 ， 23%预计和2019年持平 。 预期空置率上升的理由主要为：人员流通受限、交通封闭、快递业务少和用工成本高等因素导致部分企业近期不再扩张等 。
【物业|中国物流物业逐渐走出疫情影响】调查结果显示 ， 疫情也将对电商产生影响 ， 短期内 ， 电商行业同时受到供给端和需求端的负面因素所导致的冲击 ， 特别是在当前形势下不确定因素较多 ， 市场对电商销售和物流仓储走势的预判几乎对半开 。 但从长期看 ， 疫情期间培养起来的用户群 ， 对电商及物流仓储行业利好 ， 预计未来物流仓库和冷库的需求将同时被带动 ， 主要原因包括消费习惯的变化 ， 如中老年人养成线上消费习惯、普通消费者养成线上购买生鲜食品的习惯 ， 以及电商增加的囤货 ， 特别是生鲜食品和医药行业长期增加的囤货 。
虽然疫情对物流地产长期利好 ， 但投资方进入物流地产行业依然面临机遇和挑战 。 高力国际认为 ， 机遇主要表现在目前物流地产市场需求稳定增长；越来越多的资本流入 ， 使得资本市场的资产流动性进一步加强；更多市场新平台专注于轻资产业务模式 ， 对于投资人的需求不断加强；部分开始自建仓储的终端用户逐渐开放股权合作 ， 为投资人提供新的机会等方面 。 而挑战主要表现在各区域政府拿地门槛不断提高；更多终端用户开始自建仓储；核心区域非物流项目改建难度加大等方面 。
目前 ， 高力国际物流仓储租金地图所包含的33个热点城市 ， 截至2020年上半年 ， 总供应量超过6000万平方米 ， 平均净有效租金1.06元/平方米/天 ， 租金同比去年略有下滑 ， 全国总出租率85% ， 长期处于高位水平 ， 显示物流地产板块稳健的需求 。


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