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房企|房地产暴利已成往事，上市公司毛利率群体性下滑

【房企|房地产暴利已成往事，上市公司毛利率群体性下滑】搁到各大行业之中 ， 房地产的盈利优势已日渐消散 。
2020年中报陆续出台后 ， 不少地产股的投资者发现 ， 按照两年前房企的销售金额来做的利润预估纷纷失效 ， 不少房企的毛利率处于下行态势 ， 有的降幅还非常大 ， 完全出乎意料 。
第一财经采访人员梳理发现 ， 沪深港逾百家房企的毛利率处于同比下滑态势 。 综合不少龙头房企财务负责人在业绩会上的言论来看 ， 这轮毛利下滑仍会持续 。
数位受访人士认为 ， 这与这批结算货源的土地主要来源于2017年地价高点时段购买；房企打折促销；疫情耽误销售导致成本分摊相较于去年同期增多等直接相关 。
逾百家房企毛利下滑
根据Wind统计显示 ， 沪深港股地产类147家已经出半年报的上市公司中不足三分之一的房企毛利率录得同比增长 ， 112家上市房企上半年毛利率处于同比下滑态势 。
毛利率同比下滑幅度超过10个百分点的房企有32家 。
这32家房企中不乏一些位居行业百强榜单的房企 。 诸如 ， 大名城（600094.SH）、华发股份（600325.SH）、华侨城A（000069.SZ）、美好置业（000667.SZ）、南国置业（002305.SZ）、首开股份（600376.SH）、泰禾集团（000732.SZ）、新城控股（601155.SH）、招商蛇口（001979.SZ）、SOHO中国（00410.HK）、力高集团（01622.HK）、建发国际集团（01908.HK）、五矿地产（00230.HK）、首创置业（02868.HK） 。
部分房企的毛利率相较于去年同期近乎腰斩 。 例如 ， 建发国际集团的毛利率从2019年上半年的40.62% ， 下滑至本报告期的21.89%；绿景控股(000502.SZ)的毛利率从2019年上半年的21.93% ， 下滑至本报告期的11.12%；中洲控股（000042.SZ）的毛利率从2019年上半年的53.75% ， 下滑至本报告期的21.33%；首开股份（600376.SH）的毛利率由2019年上半年的44.20% ， 下降至本报告期的26.09% 。
不仅中型房企 ， 部分头部房企的毛利率也有所下滑 。 例如 ， 招商蛇口的毛利率从2019年上半年的37.88%下滑至本报告期的23.85%；华润置地(01109.HK)的开发物业毛利率由2019年同期的36.0%下降为本报告期的31.1%；中海地产（00688.HK）的毛利率从2019年同期的34.89%下降至本报告期的30.59% 。
35家房企的毛利率相比于去年同期有所增长 。 诸如 ， 世茂股份（600823.SH）的毛利率由2019年上半年的30.65% ， 上升至本报告期的37.72%；深圳控股（00604.HK）的毛利率由2019年上半年的33.64% ， 上升至本报告期的37.99%；花样年控股（01777.HK）的毛利率由2019年上半年的29.58% ， 上升至本报告期的33.64% 。
部分毛利率上涨的房企在接受第一财经采访人员采访之际有提及 ， 利润率高的项目于本报告期结算 ， 以及重仓的区域房价上涨 ， 是推高毛利率的重要原因 。
以深圳控股为例 ， 公司上半年实际合同销售额约75.82亿元 ， 较去年同期增长17.8% 。 其中 ， 仅深圳南山区前海颐湾府住宅项目和深圳福田区泰然立城办公项目 ， 就分别贡献了27.9亿元和18.1亿元合约销售 。
受益于上半年深圳楼市行情偏热及所销售项目均价较高 ， 报告期内深圳控股每平方米平均售价高达29572元 ， 这几乎是不少龙头房企每平方米平均售价的两倍 。 房地产销售毛利率较去年同期提升5.7个百分点至43.4% 。
年度毛利仍将下滑
逾百家房企毛利率处于同比下滑态势 ， 万科是其中之一 。
今年上半年 ， 万科（000002.SZ/02202.HK）房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为24.1% ， 较2019年同期下降4.2个百分点 。
在中期报业绩发布会上 ， 万科CFO兼执行副总裁韩慧华对此作出回应 。 她表示 ， 2019年是万科毛利率的一个高点 ， 原因是2019年结算项目大部分是在2017年－2018年销售高点结转而来 。


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