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浪迹金融|“香港模式”被抛弃？，大变局！楼市首提“学新加坡”( 二 )


新加坡楼市 ， 有两项制度最受关注：一是中央公积金制度 ， 二是组屋制度 。
中央公积金制度 ， 在1990年代被内地引进 ， 这就是我们今天熟知的住房公积金制度 。 虽然如今公积金存废之争再起 ， 但不可否认 ， 公积金制度对于房地产的特殊意义 。
与公积金制度相比 ， 新加坡的组屋制度更为出名 。 几十年前 ， 新加坡也曾为住房短缺所困 ， 不过从1960年代开始 ， 新加坡开启“居住有其屋”计划 ， 开始兴建组屋 。
如今 ， 这个仅有500多万人口的城市 ， 近80%的人口居住在由政府兴建的组屋里 ， 约20%的人选择私人住宅 。
浪迹金融|“香港模式”被抛弃？，大变局！楼市首提“学新加坡”
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组屋是典型的保障性住房 ， 价格相对低廉 。 在全球住宅价格排行中 ， 新加坡位居第三 ， 这是就20%左右的私人住宅而言的 。
就组屋而言 ， 新加坡一手公屋价格多在1-3万元人民币之间 ， 相当于中国内地二线城市水平 。
组屋价格之所以如此之低 ， 原因有二：
一是得益于新加坡的土地国有制度和低价卖地模式 。 新加坡地小人多 ， 接近90%的土地掌握在政府手中 ， 这些土地以低价转让用于大规模建设组屋 ， 从而保障了组屋的廉价优势 。
二是组屋供应相对充足 ， 不存在人为制造的短缺 。 迄今为止新加坡建设了110多万套组屋 ， 超过当地房屋总量的7成 ， 覆盖超过80%的人口 。 新加坡住房自有率高达91% ， 位居全球第二位 ， 遥遥领先于其他发达城市 。
因为这几点 ， 新加坡楼市与香港走向了不同的方向 。
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深圳学新加坡 ， 究竟学什么？
香港、深圳、新加坡 ， 这三个城市有一定相似性 。 三城的GDP总量接近 ， 同样面临“人多地少”的困境 ， 土地资源相对紧缺 ， 成为制约楼市发展的关键因素 。
不同之处在于 ， 香港走向了高房价之路 ， 新加坡走向了保障房之路 ， 深圳过去更多效仿香港 ， 如今则面临新的选择 。
不可否认 ， 在住房商品化初期 ， 香港模式所创造的住房市场化、卖地收入等 ， 对缓解城市住房需求紧张、地方基建资金短缺 ， 起到了不容低估的作用 。
然而 ， 当内地城市房价不断攀升、房价收入比比肩国际城市之际 ， 高房价已经不再是无关紧要的民生问题时 ， 是时候对房地产做出更多探索 。
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来源：易居研究院
新加坡模式 ， 有什么值得借鉴之处？
一言以蔽之 ， 新加坡模式 ， 说到底是政府承担了“居者有其屋”的义务 ， 通过低价转让国有土地、大规模兴建公共住房、严打投机等方式 ， 保障民众住房需求 。
在新加坡 ， 组屋占比高达80% ， 私人住宅20% 。 组屋由政府兴建 ， 优先保障中低收入群体的购房需求 ， 因此得以严控售价 ， 让房价收入比始终维持在5-6的合理水平 。
同时 ， 政府严控组屋转售 ， 一个家庭只能拥有一套组屋 ， 一生只有两次购买组屋的机会（一次服务基本自住 ， 一次改善） ， 只有住满一定时间方能转售 ， 且只能转售给符合条件的人 。
通过这一系列组合拳 ， 新加坡得以将房价控制在合理水平 ， 让保障的归保障 ， 让市场的归市场 ， 以最大的保障来消解市场价格带来的压力 。
当然 ， 由于新加坡是城市经济体 ， 且相对发达 ， 住房问题更容易解决 ， 这一模式是否适合拥有十多亿人口的国家 ， 值得探索 。
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深圳学新加坡 ， 发出了再明显不过的变局信号 。
作为中国内地房价最高的城市 ， 深圳面临的问题不只是房价超出一般居民承受水平 ， 更是过高的房价已经对实体制造业产生了不可逆的挤出效应 ， 来了都是东莞人、惠州人的调侃背后 ， 隐藏着真实的社会问题 。


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