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中国|高价地块结转拉低毛利率，融信中国“谨慎拿地”谋利润突围

中国|高价地块结转拉低毛利率，融信中国“谨慎拿地”谋利润突围
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赶在年中报发布季的最后一日 ， 融信中国（HK.03301）披露了上半年的业绩情况 。
截止到2020年6月30日止 ， 融信中国实现收益总额210.66亿元 ， 同比减少21%；期内溢利16.46亿元 ， 同比减少53%；毛利率则降至14.9% 。 同期 ， 融信中国实现销售额603.58亿元 ， 同比增加6.49％ 。
由于以往高价地项目的集中结转 ， 融信中国毛利率等多项盈利指标出现下滑 。 不过在业内人士看来 ， 随着企业利空陆续出尽 ， 过去高价地带来的隐忧也在逐步消化 。 接下来 ， 已步入调整期的融信中国 ， 或将迎来业绩反弹 。
深耕长三角助推销售额回正
早在2019年初 ， 融信中国就主动放慢了销售规模增速 。 但即便如此 ， 规模增长依旧是这份半年报的最大亮点 。
据克而瑞的统计 ， 上半年百强房企总销售金额同比下降了2.7% ， 截至2020年6月底 ， 近半数企业的累计销售金额低于去年同期 。 而在今年上半年 ， 融信中国实现合约销售额603.58亿元 ， 同比增长6.49%；对应合约建筑面积257.32万平米 ， 同比减少8.75%；销售均价23457元/平米 ， 同比增长16.7% 。
中国|高价地块结转拉低毛利率，融信中国“谨慎拿地”谋利润突围
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在近600亿的销售额中 ， 包括杭州、南京等在内的长三角城市 ， 依旧是融信中国业绩的绝对主力 。
今年上半年 ， 融信中国在杭州实现销售额220.79亿元 ， 集团中占比36.58%；南京区域销售额77.29亿元 ， 在集团中占比12.81% 。 蓝鲸房产梳理发现 ， 在集团业绩排名靠前的9个城市里 ， 有7个来自长三角区域 。
融信中国董事局主席欧宗洪表示 ， “未来我们公司会把长三角区域做到更加深耕 ， 更极致 ， 同时也会通过提高内部运营来增强公司效率 。 ”
据悉 ， 今年上半年 ， 融信中国新增土地项目21个 ， 新增建筑面积约461万平方米 ， 其中长三角地区占比达75% ， 共15个项目 ， 约279万平方米 。 截至目前 ， 融信总土储达约2803万平方米 ， 其中长三角地区的土储占全国总土储的49% 。 进入下半年 ， 融信中国在长三角补仓的欲望依旧十分强烈 。
8月6日 ， 融信+旭辉联合体以45.23亿元竞得闵行区七宝镇古美北社区一宗地块 ， 溢价率高达40.55% 。 8月17日 ， 融信以48.71亿元总价竞得上海嘉定南翔宅地 ， 溢价率35.53% ， 成交楼面价38763元/平方米 。
知名地产分析师严跃进指出 ， 融信重仓长三角的策略还是比较成功的 ， 为企业做大规模创造了条件 。 后疫情时代 ， 随着杭州等长三角城市的复苏 ， 融信有望实现新的突破 。
此外 ， 按照年初计划的10%至12%的业绩增速计 ， 融信中国在上半年大约完成了39%的销售目标 。 不过 ， 融信中国总裁余丽娟表示 ， “4月后公司销售加速 ， 有信心完成全年销售目标 。 截止到8月底 ， 整个销售完成率是接近60% 。 ”
据管理层透露 ， 上半年融信中国实际推出887亿元货值 ， 去化率为68% ， 实际回款率为81%；下半年预计推出1300亿元货值 ， 预计去化率保持在70%以上 。
毛利率降至14.9% ， 后续有望触底反弹
为推动规模增长 ， 融信中国早年间曾多次高价拿地 。 虽然公司顺利迈入了千亿房企的门槛儿 ， 但随着项目陆续进入结转期 ， 公司高价拿地的后遗症也显现出来 。
今年上半年 ， 融信中国实现毛利31.40亿元 ， 较2019年同期的63.61亿元下降50.63%；毛利率则由去年同期的23.9%降低至14.91% 。 与同等规模的富力地产（毛利率29.6%）、滨江集团(002244,股吧)（毛利率约36.4%）相比 ， 融信中国毛利率明显处在较低水平 。
对此 ， 融信首席财务官张立新解释称 ， “公司对政府的限价政策理解不够透彻 ， 2016年下半年以及2017年拿的一些地价格相对较高 ， 虽然地块地位置都很好 ， 但因为限价原因 ， 最终的售价远低于预期的价格 ， 导致部分项目的毛利率偏低 。 ”


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