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中国|高价地块结转拉低毛利率，融信中国“谨慎拿地”谋利润突围( 二 )


以上海地王项目为例 。 2016年8月 ， 融信中国以110.1亿元的价格斩获上海中兴社区一幅地块 ， 可售部分实际楼板价达到14.59万元/平 ， 一时轰动舆论 。 由于迟迟拿不到合理的预售价格 ， 项目首批房源直至今年上半年才入市 ， 单价为12.98万元/平 。 据融信管理层透露 ， 其对该项目计提了4.8亿元的减值准备 。
今年上半年 ， 融信结转的规模约为70亿元 ， 约占总收入的30% ， 此部分毛利率大概在10%左右 ， 这直接拉低了公司的整体毛利率水平 。
不过 ， 融信中国方面也表示 ， “随着此部分高价地逐渐结转完毕 ， 明年毛利率会逐步改善 ， 今年上半年合约销售的毛利率则大概在20%至25%之间 。 ”
为了提高未来的盈利能力 ， 融信中国管理层称：“公司会寻找机会拿好地、拿对地 ， 持续发展土储规模 。 在做好项目的同时保护好各项节点 ， 从设计、成本以及加快开发节奏 ， 各个方面保障项目的盈利能力 。 ”
“不会突破三条红线”
近期 ， 房地产行业关注的焦点莫过于融资政策的进一步收紧 。
8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会” ， 传达重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70% ， 净负债率不得大于100% ， 现金短债比不小于1 。
而得益于企业对投资和负债的及时调整 ， 融信在财务上的表现 ， 为这份颇显疲惫的成绩单加分不少 。
据业绩报披露 ， 期内融信中国的总有息负债是689亿元 ， 一年内到期债务占比从2019年30%降到27%；净负债率则增至91% 。 欧宗洪称 ， 融信会坚持积极主动的债务管理 ， 保持健康的债务水平 ， 净负债率维持在70-90%的水平 。
目前 ， 融信在手的现金及银行存款312.6亿元 ， 现金短债比为1.7 ， 总授信额度1432亿元 ， 未使用授信额度为1059亿元 。
利用疫情带来的融资窗口期 ， 融信也进行了多渠道的融资 ， 进一步降低了融资成本 。 今年3月和4月 ， 融信中国分别发行12.9亿元及11.06亿元的资产支持证券（ABS） ， 该等证券按5.9%年利率计息并以集团应收物业销售所得款项作抵押 。
今年上半年 ， 融信中国的融资成本从6.85%降到6.67% 。 欧宗洪称 ， 接下来公司融资利率会进一步优化 ， 明年年底将降低至6%以下 。 ”
融信中国管理层称 ， “三条红线对开发商提出了更高要求 ， 公司在规模、融资能力、产品力、有息负债方面比较有优势 ， 到今年年底 ， 初步预测这三条红线应该不会突破 。 ”
余丽娟曾表示 ， 在千亿之后融信主动选择了放缓 ， 想消除一些过去高速成长留下的“隐患” ， 这决定了企业未来能走多远 。 如今 ， “利空尽出”的融信中国 ， 能否迎来业绩爆发期？蓝鲸房产会持续关注 。
（责任编辑：李显杰 ）


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