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解决之道|新一轮调控后，新力控股的解决之道

6月24日 ， 银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场” 。 7月24日 ， 房地产工作座谈会召开 ， 首次提出“实施好房地产金融审慎管理制度” 。 8月20日 ， 央行、住建部召开重点房企座谈会 ， 研究落实房地产金融审慎管理 。
调控的重拳正在精确地指向房地产融资 。 而对那些财务足够健康 ， 净负债率、现金覆盖比例、扣除预售款后负债率都在红线之内的企业来说 ， 新一轮的调控 ， 却很有可能成为后者凭借效率优势 ， 实现弯道超车的重要机遇 。
去年上市的新力控股（HK2103）在进行了一系列行之有效的效率革命之后 ， 有机会以更高的运营效率 ， 来实现盈利和规模的双重增长 ， 给股东带来更高的回报 。
管理精细化：后端要能体现数字
今年的中期业绩 ， 新力控股在盈利指标上实际上取得了非常不错的业绩 。 比如 ， 总营收增长了24.6% ， 净利润增长76.2% ， 股东应占核心净利润增长71.5% ， 每股盈利增长53.3% 。 以增幅指标计算 ， 都处于行业前十位 。 再比如净负债率降至66.9% ， 现金短债比1.4倍 。
但在8月31日举行的中期业绩会上 ， 务实的管理层 ， 把更多的注意力集中在了推动科学管理与决策机制 ， 逐步完善提升核心运营管理标准 ， 实现高效率的高周转 。
对于新一轮调控后产生的效果 ， 联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯作出了两个判断：房地产市场总体仍然保持相对稳定 ， 但开发商的竞争将变得非常激烈 ， 主要表现在土地投资端 ， 房企拿地会很迫切 。
在这个大格局下 ， 房地产企业要延续原来的模式会很难 。 新力次开始加强管理力度 ， 实现更高的管理效益 。
陈凯希望 ， 新力的人均效能进一步提升 ， 严格成本控制 ， 提高人均效能；精简化组织 ， 使管理扁平化 ， 权力进一步下放；减少部门和职能壁垒 ， 强化协作沟通 ， 提高决策效率；优化IT系统 ， 提升工作效率 。
另外 ， 产品标准化+模块化 ， 加快现金回流速度 ， 减少融资成本及自有资金占用 。 他提出了新力的核心价值“新五力”：客户导向、结果导向、务实担当、协同合作、阳光诚信 ， 保持团队竞争优势 。
通过流程管理、计划管理、成果标准、决策、项目评估、信息管理等六大管理体系建设 ， 形成了快速度、高周转、强效能的高效运营体系 。
新力拿地到开盘时间变得更快了 ， 江西南昌5到6个月 ， 其他区域6到8个月；去化率也变得更高 ， 项目首开需要达到3万㎡以上 ， 月均去化需达到80套/月；首开一个月内签约去化率85%以上 。
新力非常注重管理的数字化 ， 与SAP、德勤拟共同打造智慧企业/项目级主数据平台 ， 实现业财融合一体化 。 陈凯说 ， 后端要体现数字化的管理 ， 要往管理精细的方向努力 。 从供应的结构、对案场和施工的管理、ERP的管理、成本管理 ， 都要充分地运用大数据 。
投资精准：有所为有所不为
在土地投资方面 ， 新力也一改以往全面扩张策略 ， 精选投资城市 ， 尤其对三四线城市“有所为有所不为” 。
陈凯说 ， 目前的土地投资以一二线为主 ， 其中过万亿的城会优先考虑 。
 “三四线不是不能做 ， 三四线要看区域 。 ”
新力选择的三四线城市主要在长三角和大本营南昌 。
长三角的三四线相对健康 ， 而且上海人口增长有严格的预期 ， 和控制 ， 这样一来 ， 以上海为中心的周围城市的发展其实是可期待的 。 上海最近附近的城市 ， 包括嘉兴 ， 湖州 ， 甚至杭州附近的三四线城市人口流入很快 。 杭州附近的富阳 ， 宁波附近的余姚 ， 温州附近的台州 ， 江苏的江阴、常熟、扬州、泰州等三线 ， 都是新力重点发展区域 。
除了上海附近的三四线城市 ， 江西省的三四线 ， 也是新力重点发展区域 。 江西的供应商体系、物业覆盖了大量县市 。 尤其是物业甚至已经服务在当地县城里面的开发商 ， 新力物业的市场占有率大于其他企业 。 因为具备这方面的资源 ， 江西的三四线城市 ， 新力也具有开发优势 。


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