江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > 财经 > >

|商住两板块平分秋色，华润万象生活拆分上市寻利润突破


|商住两板块平分秋色，华润万象生活拆分上市寻利润突破
本文插图

中报期间 ， 华润拆分物业上市的消息是最惹人关注的插曲之一 。
继融创服务顺利递表后 ， 8月31日 ， 华润万象生活正式递表披露了上市招股书 。 一方面 ， 沿着母公司的轨迹 ， 华润万象生活有着与住宅平分秋色的商管业务 ， 并凭此打造了凌驾于行业的营收能力；但另一方面 ， 24.1%的毛利率以及10.8%的净利率均较上市物管企业的平均值存在一定差距 。 如何将高营收转化为高盈利成为华润万象生活眼前的难题 。
【|商住两板块平分秋色，华润万象生活拆分上市寻利润突破】商管板块贡献近半数收入
多年来 ， “开发物业+投资物业”双轮驱动 ， 是围绕华润置地（HK：01109）发展中最重要的一个标签 。
继承着这份基因 ， 华润万象生活的在管面积中 ， 商业占据了不小的比重 。 据招股书披露 ， 截至上半年末 ， 华润万象生活在管住宅及商业物业建筑面积合计约1.07亿平方米 ， 其中 ， 商业管理面积达到910万平方米 ， 此外 ， 还包括560万平方米的商业运营服务业务 。
相较于传统的住宅项目 ， 商业物管项目有着更高的门槛 ， 但同时也有着更可观的收入 。 2020年上半年 ， 华润万象生活实现总营业收入31.34亿元 ， 其中 ， 华润万象生活的住宅业务与商管业务 ， 分别实现营业收入16.81亿元、14.53亿元 ， 占总营收的比例分别为53.6%、46.4% 。 而得益于商管板块的高收入 ， 华润万象生活的单平效能也达到了4.9元 ， 大幅高于2019年上市物管企业2.24元的单平效能均值 。
在业内人士看来 ， 商管能力构成了华润万象生活业务上的护城河 ， 而更强的盈利潜力 ， 也有望为其在资本市场上赢得更高的估值水平 。
事实上 ， 上市之前 ， 母公司华润置地亦为其精心准备了一份“贺礼” 。 今年年初 ， 华润万象生活的商业运营服务正式作为一个独立业务开始确认收入 ， 而在此前 ， 该项业务则是由华润万象生活以“不另行收取费用”的形式 ， 向集团内购物中心提供 。
上半年 ， 仅此一项变化便为华润万象生活贡献了2.9亿元收入 ， 而在招股书的表述中 ， 在今年下半年 ， 华润万象生活的商业运营服务将进一步覆盖至写字楼业态 ， 为其提供招租服务、资产管理与运营服务及开业服务 。
在母公司的“照拂”之下 ， 华润万象生活上半年商管板块收入同比增长37.63% ， 公司整体也实现20%左右的增速 。 但在另一方面 ， 剔除这份“礼物”的影响后 ， 上半年华润万象生活营收表现并不算出众 ， 9%左右的增速甚至低于多数已上市物企的水平 。
进一步看 ， 这与华润万象生活的在管面积增速或有着一些关联 。 梳理发现 ， 自2017年以来 ， 华润万象生活在管面积年复合增速约为21% ， 整体慢于已上市物管企业约30%的表现 。 而在第三方拓展上 ， 华润万象生活独立第三方面积占比虽然已由2017年的6.4%提升至今年中期的18.5% ， 但对于母公司的依赖仍可见一斑 。
在此背景下 ， 华润万象生活亦有心通过上市的契机 ， 以收并购改变当下的局面 。 其募集资金用途显示 ， 上市之后 ， 公司希望通过收并购一些“在管面积不少于200万平”的物业企业来强化行业领导定位; 而在商管板块 ， 华润万象生活则计划通过扩大商业分租业务、收购或投资其他商管公司两条途径上发力 ， 其中 ， 收并购的目标为“至少五处在管商业项目或在管商业面积大于30万平方米”的优质企业 。
转变模式谋求利润率水平提升
值得注意的是 ， 有了商业运营业务的润色 ， 上半年华润万象生活的盈利水平亦实现突破 ， 期内实现毛利7.55亿元 ， 整体毛利率较上年同期提升6.1个百分点至24.1% ， 其中 ， 商管业务的毛利率较此前提高了9.3个百分点 ， 达到了35.8% 。


推荐阅读


上一篇：农夫山泉|农夫山泉实控人的“资本帝国”：身家或超李嘉诚

下一篇：期汇金|9.3早评日线收低黄金反弹高空不变，支撑转压力1954