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|商住两板块平分秋色，华润万象生活拆分上市寻利润突破( 二 )


对此 ， 华润方面在招股书中解释 ， 毛利率的上升主要是由于商业运营及物业管理服务分部贡献的收入增加 ， 并特别指出 ， 商业运营服务有着相对较高的毛利率 。
在过去数年 ， 华润万象生活整体毛利率保持着持续走高的态势 ， 2017年-2019年毛利率分别为13%、15%、16.1% 。 但同时 ， 根据CRIC数据 ， 在2019年 ， 24年上市物管企业平均毛利率约为30% ， 平均净利率为12% ， 这意味着即便是今年中期的24.1%的毛利率以及10.8%的净利率 ， 亦较上市物管企业的平均值存在一定距离 。
而这或与华润万象生活部分项目盈利能力欠缺有关 。 根据招股书显示 ， 在2017年、2018年及2019年 ， 公司分别有31.17%、28.32%、20.85%的住宅项目出现亏损 ， 对应金额均在8000万元左右 。 其中 ， 在商管领域 ， 在2018年、2019年华润万象生活出现亏损的购物中心及写字楼项目分别有16个、15个 ， 今年上半年情况虽在出现好转 ， 但亏损项目依然达到7个 ， 合计亏损金额约1590万元 。
“对于商管企业而言 ， 包干制的收入模式 ， 经营风险和盈余都是由商管企业来承担的 。 ”中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示 ， 而在酬金制收入模式下 ， 商管企业的收入是从预收的物业服务费中进行分成且不承担经营风险 ， 其差额部分或者盈余部分是由业主承担或者由业主来享有的 。
而逐步改变“包干制”的收入模式 ， 亦被华润万象生活提上日程 。 自下半年起 ， 购物中心物业管理服务的收入模式已更改为酬金制 。 对于收入模式的变化 ， 华润方面表示 ， 收入模式转变是为了理顺公司与业主、租户的关系 ， 与行业惯例保持一致 ， 并提升公司的利润水平 。
柏文喜进一步表示 ， 对于商管企业而言 ， 酬金制等于在收入上有了一个基本保证 ， 并且排除了包干制下需要承担的管理与经营风险 ， 商管企业只要在成本控制方面进行必要的优化 ， 就会提升利润的空间 。
在希冀通过酬金制提升商管板块利润率的同时 ， 对于上半年毛利率仅为14%的住宅物管业务 ， 华润万象生活亦希望有所改变 ， 其中亦包括相对薄弱的增值服务领域 。
根据招股书披露 ， 目前 ， 华润万象生活的增值业务收入与目前已上市头部物管企业并不存在优势 ， 在今年上半年 ， 公司合计实现增值服务约3.59亿元 ， 占总营业收入比例约11.6%；而相比16.58亿元的住宅物管业务 ， 比例依然仅在21.35%的行业均值水平 。
在华润万象生活的计划中 ， 上市后公司将战略性投资物业经纪公司、资产管理公司及新零售等服务供货商 ， 到家服务公司、智能家居科技公司、垂直领域服务平台等上下游合作伙伴 ， 以此提高利润与扩大业务覆盖用户 ， 并打造我们的服务高粘性生态链 ， 此外 ， 亦包括开设经纪门店及小区生活中心、收购停车位等等 。
在对于未来上市后的规划中 ， 华润万象生活或已为业界勾勒出一幅兼具成长与利润的轮廓 。 而在巩固自身优势之余 ， 华润万象生活又能通过上市带来怎样的改变 ， 蓝鲸房产将持续观察 。


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