江苏龙网

  1. 首页 > 人文 > >

奚锡灿澎湃新闻|大城市的房子为什么这么贵( 二 )


大都市广阔的市场、紧密的人际网络和便捷的信息传播渠道 ， 对雄心勃勃的年轻人有致命的吸引力 。 也只有长安这样的大都市 ， 才能让诗人、艺术家、文学家等有趣而无用的灵魂找到归宿 。
一个二三百人的小村庄 ， 也许供得起范进这样的做题家（前提是他在中举之后回馈乡里） ， 却不会供养一个无用的诗人 。 在张固讲述的故事中 ， 顾况的一言之褒 ， 随着长安的人际网络迅速扩散 ， 让少年白居易的诗名传遍天下 。 龙虎会京华 ， 四方豪杰汇聚在长安 ， 在这里 ， 杜甫结识了李白 ， 白居易认识了一生挚交元稹 ， 许多千古名篇都是这些最天才的头脑碰撞后产生的火花 。
当然 ， 古代城市的规模受到农业生产和运输能力的极大制约 。 二战之后 ， 世界上的主要经济体纷纷解决了温饱问题并完成了工业化 。 在这个背景下 ， 人口向城市的集聚更成了不可逆转的趋势 。 在工业化完成之后 ， 各大经济体都不可避免要进入以服务业和创新活动为核心的发展阶段 。 服务业主要依赖生产者和消费者面对面的交流 ， 而现代创新活动更依赖人才的扎堆和合作 ， 比工业制造有更强的空间溢出 。 在这个背景下 ， 大都市的优势变得极大 。
源源不断流入的劳动力 ， 尤其是受过高等教育的劳动力 ， 为大都市的房产创造了强劲的需求 。 在我国长期以来严控大城市规模的背景下 ， 深圳的常住人口仍然从2000年的700万上升到了2018年的1300万 ， 而上海的常住人口也从1600万上升到了2400万 。
在资本流动越来越自由的全球化时代 ， 大都市的房产作为一种长期的优质资产 ， 不但面临来自本地居民的需求 ， 还面临来自全国乃至全世界投资者的需求 ， 怎么能不贵？
大城市不该这么贵：昂贵的地价通过上面的讨论 ， 我们似乎可以得出结论 ， 大城市的房价应该这么贵 。 但这样就不免把我们变成了杜鲁门说的“一只手的经济学家”：因为到目前为止 ， 我们只看到了需求面的故事 。 最基础的经济学告诉我们 ， 需求和供给的互动决定了价格 。 而供给面的故事则告诉我们 ， 大城市的房价 ， 不应该贵到这步田地 。
由于人类至今没能发明出悬浮在半空中的房子 ， 大城市房产供给的最重要决定因素仍是土地供应 。 而影响城市房价的首要因素 ， 就是地价 。
三位德国经济学家：Knoll、Schularick和Steger ， 在研究了二战后14个发达经济体的地价和房价后 ， 发现房价平均上涨了3.5倍 ， 而地价则上涨了7.5倍 。 因此 ， 连他们自己也觉得出乎意料 ， 地价的上涨可以解释房价上涨的80%以上 ， 而建筑成本的影响是次要的 。
前几年我国大城市土地拍卖中频频出现的成交价令人咋舌的“地王” ， 无疑为这个研究作了一个生动的注脚 。 城市经济学界的明星格雷泽也发现 ， 美国房地产的建筑成本在区域间的差异不大 ， 在时间上的变化也不大；因此 ， 解释房价在不同地区的分化 ， 首先要抓住土地价格和土地供应 。
大城市地价高腾 ， 是因为有限的土地供应无法追赶强劲的需求 。 土地供应首先受到地形等自然因素的限制 。 但在生产力高度发达的今天 ， 这些已经不是影响大城市土地供应的唯一甚至首要因素 。
大城市土地供应不足 ， 一大原因是各国政府对大城市土地用途的严格管制 ， 并且 ， 往往是人口增加的大城市监管反而更严格 。
在一向推崇市场经济的美国 ， 地方政府对城市土地的监管也在近几十年越来越频繁 ， 越来越老练 。 其中最常用的手段是所谓的分区规划（区划 ， zoning） 。 区划法规决定了一个地块可用作何种用途：住宅、商务写字楼、百货商店等等 ， 同时也规定了建筑高度、密度、最小占地面积、楼间距等重要指标 。
这些指标规定得越细密复杂 ， 一般会对住房供给造成更大限制 。 当然 ， 许多此类规定的良好初衷 ， 是用法律的手段来强制保证穷人住得“更体面” 。 但事与愿违 ， 一旦穷人失去了“不体面”的选项 ， 剩下的房子就会贵到穷人住不起 。


推荐阅读


上一篇：限制|香港证监会向申万宏源（香港）发限制通知书

下一篇：央视网|商务部：调整《中国禁止出口限制出口技术目录》不针对具体企业