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奚锡灿澎湃新闻|大城市的房子为什么这么贵( 三 )


其次 ， 在有些地区（比如加州） ， 大型项目的开发商即使递交了符合区划法规和其他法规的项目计划书 ， 往往还需要完成许多额外的任务 ， 地产项目才有可能顺利获批 。
比如 ， 反复召开公众听证会 ， 进行为期数年的环境影响评估 ， 向当地某些社区捐款 ， 对主事的官僚进行游说等 。 这不但给开发商平白增加了沉重的负担 ， 还让投资充满了不确定性 。 最后 ， 有些大城市则干脆挑明了：开发商必须缴纳一笔不菲的费用 ， 才能“购买”立项的资格 。 例如在三藩市 ， 这笔费用如果平均分摊到每一新建住房单元 ， 竟高达6万到15万美元（Metcalf（2018）） 。
2005年 ， 三位美国经济学家Gyourko、Saiz和Summers针对这些监管手段编制了问卷 ， 调查了美国293个都市圈的2611个社区 ， 并据此编制了著名的沃顿住宅用地监管指数（Wharton Residential Land Use Regulation Index） 。
在这张排行榜上 ， 三藩、纽约、西雅图、洛杉矶等房价高企的城市赫然排在前列 ， 同属美国住宅用地监管最严格的地区 。 过多的监管和审批权力集中到地方政府手里 ， 容易滋生腐败 。 前段时间闹得沸沸扬扬的洛杉矶议员惠泽尔贪腐案 ， 会发生在土地监管极为严格的洛杉矶 ， 并不是没有理由的（惠泽尔正是洛杉矶市规划和土地使用管理委员会主席） 。
我国调控大城市土地供应的主要手段是建设用地指标 。 上海交大的陆铭早就发现 ， 从2003年开始 ， 我国的建设用地指标就向中西部地区倾斜 ， 而东部大城市的建设用地指标受到严格限制和削减 。
例如 ， 从2002年到2012年 ， 我国500万人以上大城市的新增建设用地指标占比从35%下降到了15% 。 到了2014年 ， 国土资源部印发的《关于强化管控落实最严格耕地保护制度的通知》提出 ， “除生活用地及公共基础设施用地外 ， 原则上不再安排城市人口500万以上特大城市中心城区新增建设用地” 。 而在2016年 ， 国土资源部公布的《国土资源“十三五”规划纲要》又提出 ， “对超大和特大城市中心城区 ， 原则上不安排新增建设用地计划 ， 促进大中小城市和小城镇协调发展 。 ”
土地供应的减少 ， 会推动大城市地价和房价的上升 。 对于没买上房的打工仔 ， 这当然是噩耗 。 但是对于已经买了房的居民乃至手握N套房的房叔房婶 ， 这却是福音 。 这好比 ， 历经千辛万苦挤上了公交 ， 自然希望把还在往上爬的一脚踹下去 。 这就部分地解释了 ， 为什么在美国这种土地供应主要由地方政府自主决定的制度下 ， 政府仍然选择过度监管和限制住宅土地供应：已购房者会通过各种渠道对地方政府施压 ， 迫使他们限制土地供应从而维持高房价 。 当然 ， 对于官僚机构来说 ， 更多的监管和审批往往意味着机构权力的扩张 ， 何乐而不为？
但是 ， 对整个国家来说 ， 这意味着经济效率的损失 。 过分高涨的大城市房价 ， 迫使大量劳动力提前离开了生产率更高的大城市 ， 造成劳动力在不同地区之间的错配 ， 从而降低了整个国家的生产效率 。 杰出的华裔经济学家谢长泰和合作者的研究表明 ， 这种错配使美国损失了9个百分点的GDP 。 而陆铭的一系列研究也表明 ， 在2003年之后 ， 由于我国的新增建设用地指标大量向生产率较低且人口流出的中西部地区倾斜 ， 东部大城市的土地价格和房价变得过高 ， 从而减少了东部大城市的土地和劳动力投入 。 这显然损害了我国的整体生产效率 。
【奚锡灿澎湃新闻|大城市的房子为什么这么贵】（作者奚锡灿为复旦大学经济学院教师 ， 经济学博士）


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