REITs|交易所REITs配套规则征求意见 对标资产特性做制度安排( 二 )
“虽然REITs被称为‘基金’ ， 但实际上是一个资产的上市行为 。 前面发售环节就已经有差异 ， 从本质上来看 ， 后续的交易和存续期的管理信息披露 ， 更加接近于一个股票 ， 与传统的基金差异较大 。 ”叶小杰表示 ， 传统的基金是基金管理人运作基金财产去确认投资方向 ， 仅仅是金融端的操作 。 而REITs运营管理中的核心要义是基金管理人或者其聘请的外部运营管理机构 ， 怎样去把底层的资产运营管理好 ， 能够持续产生稳定的现金流 ， 能够保证资产在未来得到增值 。 因此是比较偏实业的运营 ， 从这个角度去理解更像一只股票 。
“从目前市场信息来看 ， 此次参与试点实践的很多资产 ， 比如水务、高速公路 ， 很多是对标上市公司的 。 其实这种资产上市也可以 ， 做REITs也可以 。 但是无论你选用哪种工具、哪种载体 ， 其本质将来都是依赖一个持续性很好的运营管理去支持的 。 ”叶小杰进一步解释 。
其三 ， 协调性的安排 。 《公募REITs指引》明确REITs产品从逻辑上是公募基金管理人统管一切 ， 但将来的实务运作中 ， 可能绕不开底层的ABS的管理人 ， 那么两者如何协调成为关键 。 《公募REITs指引》已经做出了一些协调性的安排 ， 此次在信息披露等方面 ， 交易所做了进一步细化和规范 。
年底前首批项目或落地
据悉 ， 截至目前 ， 上交所首批试点项目库已有20多单项目 ， 储备项目库已有30多单项目 。 那么 ， 项目的申报路径和审批程序是怎样的？
对于项目的筛选主要由发改委负责 。 发行人材料首先递交给省级发改委 ， 省级发改委对照国家发改委的通知要求 ， 确认无误之后发推荐函至国家发改委 。 国家发改委组织包括证监会、交易所以及市场机构在内的专家进行筛选 ， 确认首批项目的试点名单 ， 并推荐至中国证监会 。 项目的筛选流程到此结束 。
独立申报和审核由证监会负责 。 证监会体系有两个阶段：一个是交易所产品上市和ABS发行审核；一个是证监会的基金注册 。
“实际操作中 ， 为了提高效率 ， 上述两个步骤是同步进行的 。 将来整套材料将同步提交给证监会和交易所 ， 开展相关的审核工作 。 在最后的审批通过之前 ， 交易所先出一个无异议函给到证监会 ， 那么证监会批准注册 。 ”上述上交所人士表示 ， 证监会和交易所把效率尽量安排到最高 ， 但是也依赖于后续的协调与配合 。
据透露 ， 从项目筛选到批准注册 ， 整个流程将控制在3个月之内 。 如果进展顺利 ， 希望首批试点项目在年内落点 。
“REITs是一个特别复杂的产品 ， 目前项目库里的项目是否都能落地也存疑问 。 比如 ， 能不能都通过证监会跟发改委的把关？项目是否成熟？甚至发行人自己在深入了解业务规则之后是否还有参与意愿？这都有疑问 。 ”叶小杰表示 ， 从境外来看 ， REITs刚推出来的前两年 ， 没有哪个国家能够推出超过10单 ， 甚至前两年一单产品都发不出来也很常见 。 鉴于产品特别复杂 ， 在政策环境配套也都不是特别到位和完善的情况下 ， 应该积极稳妥推进 ， 不能急于求成 。
（编辑：夏欣 校对：颜京宁）
（责任编辑：冉笑宇 ）
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