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基本住宅福利化：如何挤干房价的水分？

作者：浪子背包客 ， 诗人、词人、作家、思想者、批评家 ， 倡导社会平等公义 。 ————图1：把脉房地产基本住宅福利化：如何挤干房价的水分？
——图2：抗议高房价行为艺术？基本住宅福利化：如何挤干房价的水分？
——————（本文是《公益文：基本住宅福利化道路还有多远？》的续篇）相关链接：http://club.kdnet.net/dispbbs.asp?boardid=1&id=13871869众所周知 ， 房地产业在中国属于“权重股” 。 从规划、卖地到建设、配套 ， 再到交易 ， 房地产业的一切关键环节都牢牢攥在权力手里 。 要挤干房价的水分 ， 非得官方或公共管理机构下决心不可 。实际上 ， 官方主导的中国经济对房地产业太过依赖了 ， 其号称“经济支柱” 。 现实中房地产又有多火爆呢？让我们看看一组数据：（本段摘）根据国家统计局的数据 ， 2019年我国的经济增加值GDP达到99万亿 ， 比上年增长6.1% 。 其中房地产业的增加产值是69631亿元 ， 占GDP的比重7% ， 制造业、建筑业、金融业产值分别占GDP的比重分别达到27.2%、7.16%、7.79% 。 （注：金融建筑业等与房地产业相关）2009年中国房地产业占GDP的比重5.4% 。 也就是说 ， 最近10年 ， 房地产占GDP的比重是缓慢上升的 ， 10年时间从5.4%上升至7% 。 事实上 ， 金融业、建筑业的比重这十年也是不断上升的 。 （摘录结束）看来火爆 ， 但隐忧也是明显的 。 那就是房价过高伤害人民福祉 ， 而且是一面增长GDP、一面伤害社会消费、损伤GDP 。 作为社会人民需要 ， 这方面的解决是早晚的 。分析解决：一、要发展经济 ， 需从大范畴着眼 ， 从长远着想 。 急功近利的想法要不得 。 房地产业的确能“短平快”创造GDP ， 风险也小 ， 但搞不好就会过度伤害大众的钱包 ， 实际等于压缩社会消费能力 。 这方面西方列强国家是有教训的：生产力极度发达 ， 民众却买不起 。“房住不炒”不能只停留在口号上 ， 不能只停留在京城某些大院 。更不用说房地产业属于较低技术水平产业和“近消费产业” ， 创新能力有限 ， 本身的长期带动作用有限 ， 对高利润、竞争力强的创新产业前景没多少好处 。房子盖成卖出 ， 它的经济使命也就差不多了 ， 这方面甚至不如一家制造业工厂——搞好了就是天天年年印钱呢 。 当然制造业也在走向颓势 ， 这方面有经济大局的问题 ， 但其中的“新意”即创新能力很关键——卖不出不是因为懒 ， 不是因为投入少 ， 是因为造不出好东西 ， 而大众化的东西往往谈不到多少利润 。 作为借鉴 ， 这方面房地产业的“创新顶棚”很明显 ， 事实上、相当程度上是在靠垄断资源进行牟利 。同上 ， 地方要发展 ， 地方要养人 ， 不能总是打房地产的主意 ， 不宜滥搞“土地财政”、凭此随意推高房价 。 老百姓买不起房或给房产搞得口袋空空 ， 房地产业卖不出房 ， 是双输、三输、多输的结局 。还有城市化方面 。 现在不少城市（官方）之所以搞城市化特别积极 ， 其实某种程度上是在惦记卖房子卖地赚“快钱” 。 结果步子迈得太大太快 ， 搞得“大城市病”泛滥 ， 一团乱遭 ， 遗患无穷 。 在笔者和许多民众看来 ， 城市化大可以缓一些 ， 综合考虑须多一些 ， 社会效益不能不考虑 。二、现实中 ， 首先要压缩土地的价格 。 必须指出 ， 如今城市房地土地的价格贵得离谱 ， 比如2019年上海 ， 杨浦区一块普普通通非传统主城区的地皮 ， 起拍价折合楼面价达到6万余 ， 推测未来房价可达到十几万/平 ， 脱离了社会承受能力 。另一个例子 ， 最近北京石景山区一块地 ， 六环里一点 ， 折算后的商品房土地成本达到38000/平左右（计算方法可能不同） ， 可想最终的房价是多少 。 50000？60000？这还是疫情后不大景气时期的价格 ， 或者房地产之“权重股”果真不是浪得虚名 。北上广的情况比较特殊 ， 但其它地方情况也好不到哪里去 。 土地成本已经成了房价头上的主要大山之一 。要压缩土地价格 ， 简单地 ， 就由官方或公共管理机构设定最高限价就完了 。 应该多少钱？比如说一个二线大城市 ， 折住宅里500元/平吧 。 这样对一套50平住宅 ， 土地成本为25000 。竞拍的房企有多家怎么办？也简单 ， 都肯出最高限价 ， 就公平抽签 。 对于自有资本雄厚的大公司 ， 可以给与适当倾斜（有钱的可以多购买土地开发房产） ， 但不能让它垄断土地垄断市场 。除了限价 ， 还应给出充足的土地供应——比需求略多最好 ， 以免对房价构成大压力 。 禁止土地囤积居奇 。三、国家亦应给与“民生基本住宅建设”给与税费照顾 ， 能免则免 ， 能减则减 ， 不要按高利润商业对待 。官方可以进行减免费用或规定低收费的还有一些“搭车”的项目：比如勘察、监理 ， 这方面费用完全可以降下来 ， 不要老是想着从中牟利、养人 。 水电气等等的配套（国企大头） ， 可以本着“照顾基本民生”的微利原则进行 。 总之 ， 搭车的费用要少 。四、本着照顾“基本民生事业”的原则 ， 压缩房地产业相关产业商业利润 。 与房地产业相关的产业有建筑业、建材业、建筑机械工具制造业、化工业、电力电气设备制造业、运输业、其它配套、房屋销售、园林绿化等 。开发商和建筑商各家去采购 ， 除了那几个“巨无霸”有些讨价还价的余地 ， 各种采购成本必然降不下来 ， 必然搞成“羊毛出在羊身上” 。官方这时候可以双管齐下：从根源限制“民生基本住宅”所需服务和物质的成本 ， 这个对垄断性质较足的产业更好用 ， 但操作起来可能麻烦些 。 再就是统一竞标采购 ， 在满足一定标准和价格的情况下 ， 谁的价格便宜就进谁的货 ， 包括进口——也应保护供应商的合理利润 ， 遏制（赔本）不正当竞争 。金融业单拿出来说 ， 因为这块占房价一大块成本 ， 也较为敏感 。 从近年的商业惯例 ， 房地产业通常能从银行拿到年息6%至8%的贷款 。 在资金紧张的时期 ， 利息可能要更高 ， 有的超过10%——来自某些私人基金等 。 这方面难免“羊毛出在羊身上” 。这方面官方同样可以规定最高利息 ， 在某个范围内浮动 。现在的两年期私人存款利息大约是百分之二点几 ， 那么同期银行贷款利息或可以做到（近）3% ， 既保证银行利润 ， 又能压缩房地产当前偏高的融资成本 。 当然 ， 要考虑银行业的合理成本和风险支出 。 控制成本势在必行 ， 再加上风险（如能）降到较低程度 ， 那么降低利息也就顺理成章 。为了丰富房地资本来源 ， 其它的融资方式也可以考虑 ， 但需要考虑其合理性及风险 。对相关房企本身 ， 也应该限制它的利润 ， 阻止它谋取暴利 。 个人认为只要风险不大可控 ， 个位数的百分比利润水平可以接受 ， 比如5%—8% 。 当然这方面要建立在合理的审计之上 ， 必须避免虚增成本等不良情况 。至于炒房问题 ， 一句话：不应允许炒房 。 实际上炒房的最大推手 ， 不是买房坐等增值的零散百姓 ， 而是系统性的、与官方有关的“炒房产业” 。必须强调 ， 房地产业需要坚持基本民生用途 ， 目前至少不要过度商业化 。 过度商业化的话 ， 大家一拥而上谋取利润 ， 有多少肉也不够分呢 。五、阻止房地产投资不当过热 。 阻止缺乏足够实力的房地产企业“空手套白狼”或过度融资、再把高昂的融资成本转嫁给大众 。...作为压低房价的措施 ， 笔者认为可以考虑一种“无二次产权商品住宅”形式 ， 即只对公民提供售卖有生之年的基本住宅（小套）使用权 ， 一旦屋主死亡 ， 房屋收回投入公共资源库重新售卖 ， 不做继承处理——具体需要购房者/开发商/公共服务机构协作 。也可由购房者和相关开发商签订合同进行相关交易 ， 但操作时间较长 ， 的确是个麻烦 ， 其中变数会比较多 ， 仍须公共管理机构和社会密切进行监督 。这样情况的房屋 ， 价格应低于普通的商品住宅较多 ， 体现其经济性 ， 有利于在过渡时期更好的压低房价 ， 解决住房难 。从长远看 ， 当社会能提供足够多的住房福利时 ， 这种模式可以考虑普及 。“无二次产权商品住宅”的存在意义在于进一步压低基本住宅成本 ， 突出其福利性质 ， 其它压低成本措施应并行 。 其是否适用于普通商品住宅 ， 还有待商榷 。...以上的系列措施办法 ， 目的在于维持一个价格较低、供求相对平衡的基本住宅市场 。 相关的基本住宅 ， 时髦的说法叫“经济适用房” 。目的在减少大众居住经济压力的话 ， 廉价公租房也是个不错的方向 。廉价公租房（下称公租房）存在的目的 ， 在于给大众提供能够负担得起的临时居住条件 。 如果能长期、大量提供这种条件 ， 可以是一种好的方向 ， 也未必再需要大量产权房 。 对于地区流动性较大的人士 ， 公租房更为适合——免得买房卖房那么麻烦 。这类公租房存在的关键之一：经济方面可持续发展 。 因为目前大多数城市拿不出那么多钱给所有市民安排公租房 ， 那么公租房可以考虑适当牟利 ， 以利润吸引经济界、民间资本积极介入解决 ， 资金问题就迎刃而解 。利润当然不能高 ， 微利为主 ， 否则房租就高得没意义 。 利润又不能太低 ， 否则缺乏吸引力 ， 没人投资 。公租房的房租多少合适？以像哈尔滨这样的二线大城市来说 ， 普通地点一小套房500元/月 ， 算是较为合理的水平 ， 压缩到三四百元更好 。 北上广深乘以2或2.5就差不多了 。没有经过详细测算 ， 不知以上价格是否能满足“微利可持续发展”的需要 。 为了达到降低房租且维持适当利润的双重目的 ， 压缩相关成本是必须的 ， 这需要官方或公共管理机构大量细致的工作 。理想状况下 ， 公共管理机构在公租房体系中扮演的是监督者和有限操作者角色 。 为避免相关公务机构过于臃肿 ， 大量的具体操作可委托给民间机构 ， 公共管理机构予以监督——相关办法应尽可能做到公平细致和透明公开 。公租房存在的关键之二：数量 。 公租房的数量必须能多到满足大部分市民公民的需要 ， 这样才有充足的存在意义 。 现实中公租房多了之后 ， 可以有力地打压市场房价 。公租房的大量存在并不意味着商业房地产市场的垮台 。 公租房可以只提供基本住宅（小套）面积 ， 超过小套面积的部分 ， 可以收取市场价 。 比如双人基本住宅规定为40平 ， 也提供一定量50平60平的 ， 想要50平60平 ， 其中40平按公租房 ， 10平20平的价格要按市场租价交付 。理论上 ， 公租房制度可以作为一种社会福利制度 ， 惠及中低收入家庭 ， 并不提供产权 。 中等收入家庭有额外需要的 ， 可到市场上购买商品住宅 。 因此永久放弃公租房居住权的 ， 公共管理机构可以给与一定的购房补助 。高收入人群一般不适用于公租房 ， 大可以到商业房地产市场上去买 。...现实中 ， 房价高企的一个重要推动因素是权力经济化 ， 这方面提醒注意 。在未来最理想的情况下 ， 社会可为所有人提供适合的住宅——按需分配 ， 那么事情就真正解决了 。在可见的几十年 ， 廉价公租房、降低房价后的经济适用房、小面积商品房可混合起来为绝大部分公民提供基本住宅 。 一般商品住宅也可参与其中 ， 但降低价格仍是大势所趋 。 图3：这张图片应该够知名了


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