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房地产企业|融资收紧信号明显 房地产业或迎融资"紧箍咒"

房地产企业借助高杠杆进行快速扩张的时代，正在走向终结 。近日，住建部、央行在北京召开重点房地产企业座谈会，研究进一步落实房地产长效机制，并且形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。
其中，对房地产融资的管理，主要以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%，净负债率大于100%，现金短债比小于1倍不得融资 。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理 。
“三道红线”“四档管理”，这一还未真正落地但已箭在弦上的房企融资新规，引发行业高度关注 。对此,房企如何积极应对,主动控风险、降负债?
融资收紧信号明显
今年上半年，受疫情影响,国内信贷环境明显宽松，部分资金违规流入楼市，部分城市商品房交易及土地市场热度较高 。
多家研究机构的统计数据显示，1-8月，百强房企拿地总额同比显著上升；50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿元创历史新高；新增货值超千亿房企达到23家；第二梯队房企拿地最积极，多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上，逆势扩储势头明显 。
对于今年以来房企拿地热度不减的原因，业内人士认为，上半年流动性总量宽松的环境下，整体融资环境改善，房企拿地积极性提升 。
这一现象引起了监管部门高度关注 。“7.24”国务院房地产工作座谈会明确提出，要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场;“8.20”住建部、央行重点房企座谈会研究，形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则 。加上业内对“三条红线”政策的心理预期，房企融资收紧的信号更加强烈 。
对此,中指研究院企业研究总监李建桥对中华工商时报采访人员表示，为房地产企业财务指标划定“三道红线”，旨在继续坚持“房住不炒”定位，通过管控房企有息负债增长情况，管控房地产行业杠杆水平，筑牢房企安全底线 。与以往政策不同，“三道红线”将实现对融资激进企业的精准管控，防范企业风险，倒逼企业理性投资，间接引导土地市场逐步回归，推动房地产行业健康发展 。
这“三道红线”中的三个指标为衡量企业负债结构、偿债能力的主要指标 。这三大指标互为表里、相辅相成，综合反映企业负债情况及偿债能力 。
在业内人士看来,这既是监管约束指标，又是预期引导指标，有相对明显的调控效果 。未来在“三条红线”的约束下，还可以倒逼一些房企把商品销售作为主攻方向，推动房企回归实体，降杠杆的同时增加市场供给，对于房企来说可增加现金流促进长远发展，对于消费者来说也会降低购房成本 。
多家房企积极表态
【房地产企业|融资收紧信号明显 房地产业或迎融资"紧箍咒"】近期以来,土地市场火热的城市如杭州、宁波、南京、东莞等地纷纷传来收紧调控消息 。在业内人士看来,随着“三道红线”这一政策正式落地,将有效限制房企融资扩张速度，短期将使得土地市场降温，长期将使得土地市场更加平稳，周期性波动减弱 。
李建桥表示，从整体来看，这一规定将限制房企有息负债增长速度（最高为15%），抑制房地产企业规模的无序扩张，促进房企稳杠杆甚至降杠杆 。从单个房企财务指标入手，根据其杠杆水平、偿债能力的表现，给出有息债务规模相应的增速上限，此举能够强化行业中杠杆水平不高、财务稳健的地产企业优势，改变行业的长远预期，更有利于企业实现高质量发展 。
对于房企融资新规以及“三道红线”，多家房企的管理层均公开表示重视 。在融创中国2020年半年报业绩会上，融创中国行政总裁汪孟德在谈及监管部门针对房企设置的融资“三道红线”时说道,“融创从去年开始就一直在降低杠杆，调整负债结构，降低融资成本，比央行要求的已经提前开始 。”
汪孟德表示，“这项政策还是一个积极正面的政策，主要方向就是稳存量、控增量，在保证稳定的前提下，稳步降低杠杆 。这个政策不是针对某一类企业，是对整个行业的所有企业，目前实施细则还未公布，作为融创来说已经走到前面 。”


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