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公寓|李宇嘉：长租公寓变天，租赁改革变局

中新经纬客户端9月7日电 题：《李宇嘉：长租公寓变天 ， 租赁改革变局》
作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)
一个民生行业 ， 当它的底线不断被“践踏” ， 就要变天了 。
记得我爱我家(000560,股吧)集团副总裁胡景晖离职时的那句话 ， “长租公寓爆仓比P2P爆雷更危险” 。 现在来看 ， 真的应验了 。 2019年开启的长租公寓“爆雷潮” ， 很可能还未结束 。
据贝壳研究院数据 ， 2019年 ， 有53家长租公寓倒闭 ， 因资金链断裂跑路的45家；今年2-4月 ， 16家长租公寓倒闭 。 据不完全统计 ， 今年8月 ， 全国各地就有超过15家长租公寓企业“跑路” ， 杭州3家长租公寓几乎同时“跑路” ， 各地纷纷提醒房东和租客要注意风险 。 长租公寓的“至暗时刻”会延续多久？问题出在哪里？
惊人相似的是 ， 倒闭的长租公寓 ， 有一个共同的标签——“高收低租” ， 即支付房东的租金 ， 高于收取租客的租金 。 早期烧钱抢市场的“共享经济” ， 很多也都是“先赔钱占市场 ， 再实现盈利” 。
基本逻辑就是以较高租金大量筹集房源 ， 以较低租金把房源租给租客 ， 短期内快速占领市场 ， 产生资本市场需要的“规模效应” ， 这样才能获得风险投资的青睐 ， 然后再讲故事、上市、完美退出 。
事实上 ， 长租公寓已经上市的两家头部企业——蛋壳和青客 ， 在亏损的泥潭里越陷越深 。 近年来 ， 包括长租在内的共享经济 ， 之所以长期亏损还能活得自在 ， 很大程度上就在于政策扶持、资本加持 。 2015至2017年 ， 国家级层面关于培育支持租赁市场和租赁企业的文件下发了8个、相关会议召开了数次 。 仿佛在一夜之间 ， 长租公寓成为资本市场炙手可热的新星 。
越来越多的玩家入场 ， 长租公寓企业掀起了一场规模战 。 大家都认为 ， 谁先在规模上站到C位 ， 谁就能“赢家通吃” 。 于是 ， 就出现了不惜通过“高收低租”的自杀式逻辑抢占市场的情况 。
饶有意味的是 ， 倒下的大多是“创业系”的公寓企业 ， 很多创业投资者 ， 对租赁市场规律和风险 ， 看不明白 ， 打心眼不知道这个模式到底行不行得通 。
本质上 ， 互联网思维、资本运作 ， 这与住房租赁这类需要深入细微的服务格格不入 ， 所谓的“增值服务” ， 不过是资本市场“讲故事” ， 骗取投资方的把戏 。 笔者也接触过苦苦坚持的长租公寓企业家 ， 他们赚的都是辛苦钱 。 比如 ， 找那些闲置、空置的酒店、商业裙楼 ， 极力降低拿房成本 。 但是 ， 房价那么高 ， 拿房成本低不了；没有正规融资渠道 ， 回收周期太长；还有工商注册难 ， 商业用水用电成本高等问题 。
而租房上的消费升级 ， 其实没想象的那么好 。 贝壳研究院《2020年毕业及住房洞察报告》显示 ， 40%以上毕业生理想房租在2000元/月以下 ， 近70%大学生接受合租 。 在广州 ， 疫情后很多租客退掉租金高的单租房 ， 选择“合租” ， 甚至退回城中村去了 。
很多创业者 ， 初始想法都是 ， 怎么靠概念、故事圈来资本 。 这是他们眼里的高大上 ， 他们很难沉下心来 ， 做水滴石穿、久久为功的琐碎事 ， 甚至看不上辛苦钱 。 有政策扶持、有资本投资、有故事可讲 ， 助长了浑水摸鱼的投机分子 。 近期爆出来的“跑路者” ， 甚至连创业者都算不上 。 其中有的通过“高收低租”“长收短付”(收取租客租金周期 ， 比付给房东房款的周期要长) ， 与小贷公司、P2P合伙 ， 以租金打折为幌子 ， 诱骗租客一次性缴纳1年甚至更长的租金 。 近期报道的杭州长租公寓爆雷事件 ， 有业主付完一年房租 ， 3天后平台就跑路 ， 这是赤裸裸的诈骗行为 。
国家鼓励长租公寓 ， 看重的就是 ， 相比“房东-租客”的散租 ， 长租公寓秩序更好、租赁体验感更强 ， 来到大城市的新市民、新就业大学生 ， 能以较低的成本 ， 顺利且安心地安顿下来、扎根下来 ， 再也不受“黑中介”“黑二房东”的欺凌 ， 能感受到城市的包容和温暖 。


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