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城市|房企抢滩城市更新领域，奥园“六千亿货值”能否迎加速转化期？

2020年以来 ， 城市更新领域政策利好不断 。 7月20日 ， 国务院发文强调要全面推进城镇老旧小区改造工作 ， 推进城市更新和开发建设方式转型 。 随后深圳便首次针对城市更新发布规范性文件 ， 破解城市更新中的搬迁难题 。
在刚刚结束的年中报季 ， 城市更新也成为了房企挂在嘴边的“高频词汇” 。 包括万科（SZ.00002）、恒大（HK.03333）在内的房企均明确表示 ， 要把城市更新作为未来的战略重点之一 。
在业内人士看来 ， 城市更新已成为房企寻找增长点的新赛道 。 不过 ， 受制于项目运营周期长、占用资金大等问题 ， 企业获取的大量城市更新项目 ， 并不能及时转化为可售货值 。 如何提升项目的转化率 ， 成为房企能否在新赛道上领跑的关键 。
城市更新成“房企未来必争之地”
随着一二线城市土地供应日渐稀缺 ， 房地产市场也逐渐由增量时代向存量时代迈进 。 作为城市发展到一定阶段的必然产物 ， 城市更新正逐步登上历史舞台 。 有数据指出 ， 城市更新市场将成为10万亿级别的大市场 。
在今年的年中业绩会上 ， 城市更新成为了舆论颇为关注的重点话题 。 如恒大集团总裁夏海钧就表示 ， “城市更新是未来必争之地” 。 万科集团总裁祝九胜也称 ， “城市更新和TOD是万科在这几年的两个重点 。 ”
据克而瑞数据显示 ， 百强上市房企中 ， 约有47%的企业涉足了城市更新 ， 其中TOP50上市房企的比例达到了61% 。 不过 ， 由于布局区域、资金投入等不同 ， 房企在城市更新领域也存在着不小的差距 。
蓝鲸房产注意到 ， 由于大湾区在推动城市更新方面起步较早 ， 重仓于此的恒大、佳兆业（HK.01638）、富力地产（HK.02777）、时代中国（HK.01233）均有着大量的城市更新项目 ， 规模优势十分明显 。
资料显示 ， 截止到2020年6月30日 ， 恒大拥有104个旧改项目 ， 超出7000万平方米的建面；富力地产已签约城市更新合作项目超过80个 ， 规划总建筑面积超过7000万平米；佳兆业则拥有城市更新项目167个；时代中国城市更新项目总数超过150个 ， 建筑面积约5200万平方米 。
同时 ， 规模处在第二梯队的龙光集团（HK.03380）、中国奥园（HK.03383）也有着超过4000亿元的城市更新货值 。 此外 ， 雅居乐（HK.03383）、越秀地产（HK.00123）近年来也进入了城市更新领域 ， 并有意扩大城市更新比重 。 今年上半年 ， 雅居乐成立了城市更新集团 ， 并组织了近200人的专业队伍 。 目前 ， 雅居乐已签订合作协议的项目有13个 ， 已锁定土地储备建面超700万平方米 ， 货值约2400亿 。
充足的城市更新项目 ， 成为企业规模和利润增长的重要保障 。 2020年上半年 ， 佳兆业实现权益合约销售金额360亿元 ， 同比增长4% 。 其中 ， 城市更新业务的贡献率在1/3左右 。 在项目转化方面 ， 佳兆业上半年转化5个旧改项目 ， 可售面积为70万平方米 ， 货值约270亿元 。 据了解 ， 下半年佳兆业还有5个深圳的旧改项目实现供地 ， 贡献90万平方米的可售面积 ， 货值约476亿元 。
而相比竞争激烈的招拍挂拿地方式 ， 能以更低的地价获取土地储备 ， 意味着企业能保证更高的盈利水平 。 以时代中国为例 。 去年上半年 ， 时代中国城市更新业务的毛利率达到84.9% ， 直接将集团整体毛利率拉升至32.5% 。 而在今年上半年 ， 由于城市更新项目未能纳入会计收入 ， 时代中国毛利率跌至26.9% ， 创近年新低 。
不过 ， 虽然城市更新成为未来行业发展趋势 ， 但亿翰智库也指出 ， 城市更新并非适合所有企业 。 项目周期长、专业团队构建耗时都会成为房企发力城市更新的“拦路虎” 。
奥园6000亿货值能否迎来收获期？
作为新晋崛起的粤系四小龙之一 ， 对规模充满渴望的中国奥园（HK.03383） ， 在城市更新领域亦不甘于人后 。
步入2020年 ， 从大利社区荔枝村 ， 到珠海联安旧村改造、广州增城横塱村 ， 在一连串的旧改布局之后 ， 势头正盛的中国奥园在城市更新板块斩获颇丰 。


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