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铑财|新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路，融创中国三红挑战


铑财|新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路，融创中国三红挑战
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三条红线在前 ， 是开拓新路 ， 还是老路狂奔？
【铑财|新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路，融创中国三红挑战】作者：光束
来源：铑财——铑财研究院
2020年 ， 多数房企心情应是五味杂陈 。
年初 ， 疫情突袭 ， 行业冲击明显 。 恒大、碧桂园等大佬 ， 打折促销、线上营销 ， 一顿操作猛如虎 。 然上半年数据 ， 仍同比下降8%；一线城市成交面积前5个月同比下降；二三线城市前4个月同比下降 。
好在6、7月间 ， 受益现金流、融资渠道宽松 ， 出现可喜反弹 。 各大房企销售额、销售价双增 ， 如恒大每平方米上涨446元 ， 万科上涨350元 ， 碧桂园上涨159......甚至部分城市新房价格最大同比涨幅超20% 。 由此 ， 也引发监管部门注意 。
8月 ， 多个部委释放调控、收紧信号 。 8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行召开重点房地产企业座谈会 ， 碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城等12家房企参会 。 三条负债红线 ， 房企被分“红橙黄绿”四档 。
实锤一出 ， 几家欢喜几家忧 。
01
销售额跌出前十租金有多香？
9月4日 ， 新城控股发布业绩单：1-8月累计合同销售金额约1390.81亿元 ， 同比下降18.89%；累计销售面积约1279.98万平方米 ， 同比下降14.66% 。
8月单月 ， 新城控股实现合同销售金额约206.05亿元 ， 同比减少15.95%；销售面积约204.54万平方米 ， 同比减少10.83% 。
对比同行 ， 销售额增幅方面 ， 碧桂园实现2.91%增长、万科5.58%、恒大21.8%、中海2.1%、融创1.69%、世茂19% ， 绿城31.5% 。
观点指数发布的前八月房企销售额TOP100榜单显示 ， 新城控股跌出前十 ， 以1390亿元排在第14名 ， 金地、金茂、招商蛇口、世茂等纷纷冲前 。
值得一提的是 ， 年初业绩会上 ， 新城控股董事长兼总裁王晓松曾直言 ， 今年2500亿的销售目标是比较中性的 。 这一销售目标 ， 较去年全年实现2708.1亿元的销售总额减少200亿左右或降幅为7.68% 。
若以2500亿销售目标计算 ， 新城控股8个月仅完成55.63% 。 如想全年达标 ， 接下来每月销售要达277亿元以上 。 压力不言而喻 。
铑财|新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路，融创中国三红挑战
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然销售去化的不理想 ， 并未影响新城控股的拿地热情 。
仅8月单月 ， 新城控股共计新增16宗土地 ， 包括昆明8宗；天津、苏州、连云港、长沙、南昌、日照、太原、重庆各1宗 ， 需支付总土地价款67.62亿元 ， 总出让面积94.67万平方米 ， 大部分为商住地块 。
截至今年前八月 ， 新城控股在土地投资方面 ， 新增项目73个 ， 需支付总价款近600亿元 ， 总出让面积756.58万平方米 。
值得注意的是 ， 这73个项目基本均为商住地块 ， 仅有少数几个纯住宅或住宅及其他用地 。
为何新城控股如此青睐商住？
财报显示 ， 今年上半年 ， 新城控股累计开业吾悦广场63座 ， 已开业面积达586.62万平方米 ， 同比增长42.72% ， 实现租金收入21.32亿元 ， 同比增长22.46% ， 出租率达96.08% 。
疫情之下 ， 商业地产的抗跌表现也给了王晓松不少信心 。
王晓松曾表示 ， 近两年要拿40个吾悦广场做保底 ， 会继续跑马圈地三到四年 。 掌管商业板块的新城控股集团联席总裁曲德君也透露 ， 今年计划开业30座吾悦广场 ， 明年开业数量将不少于今年计划开业的数量 。
不过 ， 细品既有端倪 。
2019年同期 ， 营业期内的44座吾悦广场共录得租金及管理费收入17.41亿元 ， 同比增长98.74% 。 粗略计算 ， 报告期间新开业的19座吾悦广场收入为6.15亿元 ， 平均到每座吾悦广场收入仅3200多万元 。


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