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铑财|新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路，融创中国三红挑战( 二 )


当然 ， 亦有疫情及减租退租影响 。 据此前公告 ， 吾悦广告年初减免了商户5亿元租金 。 但即便加上这5亿元 ， 租金及管理费收入26.32亿元 ， 同比增幅51%左右 ， 仍大幅落后去年同期涨幅 ， 且这还是在新增开业量增加近三分之一的背景下 。
可见 ， 新城控股的租金收入并没想象中那么好 。 “现金奶牛” ， 也不是那么香 。 那么 ， 上文的火力全开 ， 是否也有隐患呢？
铑财|新城控股回暖冷思 孙宏斌、王晓松的新路老路，融创中国三红挑战
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02
业绩双升踩第一道红线
来看财报 。
8月21日 ， 新城控股公布2020年半年报：营收377.36亿元 ， 同比大增121.15% ， 归属于上市公司股东的净利润32.04亿元 ， 同比增长23.59%；扣非归母净利润27.47亿元 ， 同比增长33.91% 。
营利双增 ， 堪称亮眼 。
但专家指出 ， 房企项目交付和收入结转具有滞后性 ， 销售业绩往往在一两年后才能在财务指标中体现 。 换言之 ， 这份靓丽财报主要得益于新城控股前几年项目交付收入兑现所致 。 调控持续加码及疫情发酵影响几何 ， 有待时间做答 。
上半年 ， 其综合毛利率为26.06% ， 综合净利率10.2% ， 相较2019年同期37.47%的毛利率和17.09%的净利率来说 ， 同比分别大幅下降了11个百分点和7个百分点 。
更大变数 ， 来自监管 。 最近房企最关心事莫过开文的“345新规” ， “三道红线”即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍 。
此外 ， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况也将作为监管重要指标 。
截至2020年6月30日 ， 新城控股资产负债率87.66% ， 主要由于销售房屋产生的预收账款增加至2287.67亿元 ， 剔除合同负债和预收款项后的资产负债率为77.47% 。
显然 ， 新城控股已踏第一道红线 。
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另据金融投资报显示 ， 在成本较低廉的公司债方面 ， 新城控股融资成本也显著增加 。 如17新城控股MTN001的票面利率从5.4%大幅升至7.2% 。
03
品牌、质量、诚信乱象
长期以来,房企依托高负债、高周转实现规模化、粗放式增长 。
专家表示 ， 随着一系列新规出台,房企举债扩营打法走到尽头 ， 且部分债务偿还需依靠销售回款,这将促使房企加快现金回款,将经营重心放到销售、运营和产品上,房地产行业将迈向精细化运营的高质量新阶段 。
遗憾的是 ， 一些房企对此根本改变 ， 并无做好准备 。
如新城控股在品牌、质量、诚信方面的答卷 ， 难言乐观 。
首先 ， 新城控股一直非常低调 ， 使其家喻户晓的是前董事长王振华涉嫌猥亵女童事件 ， 对企业品牌损伤不言而喻 。
其次 ， 工程质量方面也有短板 ， 不乏消费者的质量投诉 。
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9月7日 ， 有网友在人民网领导留言板投诉 ， 长春北湖新城吾悦广场附近 ， 吾悦和府小区疑似豆腐渣工程 。 入住几个月时间 ， 下雨天车库、电梯漏水严重 ， 新城物业及施工方对业主投诉屡次都拖延时间 ， 没有完整解决方案及行动 ， 漏水严重业主苦不堪言 。
3月21日 ， 青岛市民孙先生拨打大众网新闻热线反映 ， 其新城玺樾小区的精装修房屋存在严重质量问题：大理石有空鼓、破损断裂现象 ， 墙皮脱皮、卫生间返碱严重 。 开发商组织人员简单维修后 ， 依然问题不断 。
......
诚信方面 ， 亦有争议声音 。
9月4日 ， 在襄阳市人民政府的网站上 ， 一位自由卖房经纪人表示：“在今年3月29号通过小新家（新城控股开发的推荐客户的APP上）推荐一名客户 ， 当天推荐当天都成交了 ， 当时置业顾问说推荐成交佣金是：推荐后2020年5月31日前成交的住宅是总房款的1.2% ， 公寓、商铺2%佣金 ， 结果是至今都8月底了 ， 我这边迟迟没有收到新城控股开发商打给我的佣金 ， 然后问了置业顾问 ， 置业顾问说我推荐的客户到访不足半个小时 ， 开发商不予以结算为由 ， 不给我结算佣金了 ， 这完全是欺骗我们经纪人 ， 想让我们免费给他推荐有效客户 ， 最后不给我们结钱 。 ”


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