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建业|建业地产半年报：胡葆森不敢轻松

建业|建业地产半年报：胡葆森不敢轻松
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文 / 地产频道
出品 / 节点财经
中国地产江湖 ， 胡葆森属于自成一派 ， 当所有的对手都在全国扩张、逐鹿一线城市的时候 ， 他治下的建业地产（00834.HK）却选择“偏居”中原一隅 ， 坚守河南二十多年 。
可即便如此 ， 这位“河南王”依然取得了骄人的成绩 ， 建业地产仅用三年时间就将合同销售额从2016年的200亿做到了2019年的1011.5亿元 ， 成为房企千亿俱乐部的一员 。
然而 ， 在规模壮大的背后 ， 毛、净利率下滑 ， 负债上行 ， 河南大本营被对手蚕食等一系列问题都让建业地产饱受困扰 。
2020年上半年 ， 受疫情影响 ， 以及楼市调控再度升级 ， 建业地产交出了一份不尽如人意的成绩单 。
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保住了业绩增长
却没保住盈利能力
8月26日 ， 建业地产发布了2020年上半年中期业绩 。 数据显示 ， 截至2020年6月30日止六个月 ， 建业地产合同销售金额为429.51亿元 ， 较上年同期增长约8.5%；营业收入为130.19亿元 ， 较上年同期上升43.6% 。
其中 ， 靠传统的拿地、建造、销售模式获取的重资产合同销售金额为300.16亿 ， 靠品牌、管理和资本输出模式获取的轻资产合同销售金额为129.35亿元 。
为何会有轻、重资产之分？实际上 ， 这源于五年前建业地产的一次转型战略 。
2015年 ， 胡葆森在“建业+”新蓝海战略发布会上宣布：“建业未来将以轻资产为主要模式 ， 用三到五年 ， 实现企业从房地产开发商到新生活方式服务商的整体转型 。 ”由此开启了“由重到轻”的转型之路 。
【建业|建业地产半年报：胡葆森不敢轻松】如今距离转型开启已过去五年有余 ， 从成绩上看建业地产也算小有成就 ， 上半年重资产和轻资产占总合同销售金额比重分别为69.88%和30.12% ， 但距离胡葆森想要的整体转型还相去甚远 ， 如果加以收入来源佐证 ， 或更加明显 。
报告期内 ， 按主要产品或服务线分类 ， 建业地产销售物业收入123.65亿元 ， 营收占比94.98% ， 这部分收入主要依赖重资产获得；轻资产类如酒店经营和项目管理服务费用收入5.04亿元 ， 营收占比3.87% ， 其他收入项包括投资物业的租金收入为0.38亿元 ， 待售物业的租金收入共计0.19亿元 。
建业|建业地产半年报：胡葆森不敢轻松
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数据来源：建业地产财报
利润方面 ， 公司权益持有人应占溢利为7.27亿元 ， 较上年同期上升10.5% 。
客观来说 ， 如果将建业地产这份财报放置于大环境中 ， 可圈可点 。 毕竟 ， 2020年上半年对房地产业来说太过艰难 。
一方面 ， 年初突如其来的疫情冲击各行各业 ， 地产业遭遇销售遇阻、开工遇阻 。 国家统计局的数据显示 ， 整个一季度房地产业生产总值同比下降6.1% ， 房地产开发投资增速创历史新低 ， 商品房销售增速跌破负值 。
另一方面 ， 在经过多年的高速上涨后 ， 目前房地产市场已进入深度调整和转型期 ， 在国家“房住不炒”的主基调下 ， 房价上升趋势处于平滑阶段 。 在此背景下 ， 能保持增长实属不易 。
但不可忽视的是 ， 保住了营收增长的建业地产 ， 其盈利能力却如“王小二过年 ， 一年比一年差” 。
截至本报告期末 ， 建业地产毛利率为23.73% ， 较2019年同期的27.3%下跌3.6个百分点；净利润率为6.04% ， 较2019年同期的8.5%下跌2.5个百分点 。
建业|建业地产半年报：胡葆森不敢轻松
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数据来源：建业地产财报
进一步分析 ， 具体到建业地产各月销售均价上 ， 1-6月份分别为0.97万元/平方米、0.53万元/平方米、0.65万元/平方米、0.73万元/平方米、0.75万元/平方米、0.74万元/平方米 。 不难看出 ， 在2、3月份疫情最严重的时候 ， “降价跑量”或是影响毛利率的原因之一 ， 也由此导致净利率的下滑 。


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