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工场|估值锐减 优客工场“轻资产”模式何时走得通？( 二 )


在共享经济最火热的那几年 ， 不断烧钱形成规模效应抢占市场 ， 成为了各种共享经济共同的标识 。 而共享办公也不例外 ， 各家平台跑马圈地 ， 疯狂扩张 。 2018年 ， 优客工场先后完成了对洪泰创新空间、无界空间、wedo联合创业社、爱特众创达、方糖小镇等七家共享办公平台的并购 ， 管理面积超过50万平方米 ， 可为近6000家企业提供服务 ， 一跃成为
当时中国最大的共享办公平台 。
工场|估值锐减 优客工场“轻资产”模式何时走得通？
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（图片来源：投资者网摄）
疯狂收购扩张的后遗症是巨额的亏损和负债 。 据优客工场招股书 ， 在2017年、2018年、2019年前三季度其净亏损分别为3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元；截至2017年、2018年、2019年9月底 ， 优客工场负债总额为18.26亿元、43.79亿元、31.22亿元 。
随着经济下行 ， 资本寒冬 ， 资本对于需要投资的项目也趋于理性 。 需要重金持续投入才能维持运转的共享办公不得不面对越来越严苛的融资要求 。
虽然资本对于共享办公的热情逐渐褪去 ， 但共享办公的市场需求依然存在 。 商业地产服务和投资公司世邦魏理仕在2020年6月份发布的关于共享办公研究报告称："虽然运营商中不可避免会有失败者 ， 共享办公空间的长期驱动因素未受影响 。 小用户继续寻求成本效益高的全装修空间 ， 而大型跨国公司则希望在他们的办公组合中增加灵活性 。 "
据优客工场最新招股书中引述弗若斯特沙利文数据 ， 中国联合办公行业的市场规模包括租金收入和服务收入从2014年的18.5亿元增至2019年的258.3亿元 ， 年均复合增长率为69.5％ ， 预计到2023年将进一步增长至1000.3亿元 ， 年均复合增长率为40.3% 。 共享办公仍有一定的市场增长空间 。
工场|估值锐减 优客工场“轻资产”模式何时走得通？
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（图片来源：优客工场招股书）
另一方面 ， 疫情后经济的复苏也会为共享办公带来更加宽容的市场环境 。 "对于共享办公来说 ， 预计到了明年会有较好的发展 。 这和疫情后经济提振计划会有关 。 尤其是中小企业的办公需求会增加 ， 这会给优客工场创造机会 。 "严跃进说道 。
轻资产模式如何走
对于优客工场而言 ， 虽说共享办公的市场机会依然有 ， 但早已过了野蛮生长的时期 。 如何在市场增速放缓的情况下 ， 减少对外界资金的依赖实现盈利成为了令优客工场面临的问题 。
优客工场招股书显示 ， 截至2020年6月30日 ， 优客工场的工位出租率为77% 。 而据亿欧调研数据 ， 联合办公出租率平均达到85%时 ， 才能保持盈亏平衡 。 想要实现盈利 ， 优客工场亟需一个新的突破口 。
在4月18日举行的优客工场五周年线上发布会上 ， 优客工场创始人毛大庆宣布进行"轻资产 ， 重赋能"的转型 。 所谓"轻资产"即为输出品牌服务 ， 并提供空间设计、建造以及管理服务 ， 与"重资产"相比 ， 在租赁上的成本将大幅减少 。
据招股书 ， 从2018年至2019年 ， 办公社区会员收入（即租金收入）占比从87.9%大幅降至47.8% ， 而营销品牌收入则从5.5%快速上升至45.8% 。 但在优客工场的营销品牌收入中 ， 目前绝大部分都来源于收购的一家名为省广众烁的广告公关公司 ， 而这家公司的广告公关业务主要在金融、3C、快消、汽车等领域 ， 与优客工场的为入驻会员提供增值品牌服务却无太大关联 。
优客工场的轻资产模式才刚刚起步 。 一位深圳优客工场项目负责人透露："前期轻资产有在做 ， 但主推是从去年开始的 。 我们对标的是酒店 ， 就像七天这样连锁酒店式的模式 ， 但这个需要很大的规模效应 ， 接下来会往二三线城市按轻资产模式拓展新的项目 。 "


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