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提速|减脂增肌动作提速 突破行业周期富力有信心( 二 )


今年初 ， 富力管理层对外公开称计划今年将净负债率控制在185%以内 。 从目前情况来看 ， 富力已经比原计划提前了半年完成了目标 。
但富力管理层并不满足于此 ， 其在中期业绩电话会上表示 ， 未来富力还会有减债的计划 ， 并且将通过出售部分投资物业、部分项目股权来加快减债速度 。
同时 ， 富力管理层还说 ， 预计今年末富力的净负债率将再下降10% 。
管理层简单的几句话向外界释放了一个重要的信号：富力的减脂增肌动作将比原计划进一步提速 。
城更潜能增强突破周期信心
从上世纪90年代参与旧厂改造以来 ， 富力在旧改的道路上就一发不可收拾 。 在富力的起家地广州 ， 业内有句话说：“每一根污染环境的烟囱的倒下 ， 背后都有富力的一份功劳 。 ”
2003年 ， 广州启动新一轮三旧改造项目 。 富力积极参与旧村改造 ， 并成就了首个城中村改造典范 ， 并打造了被称之为“猎德传奇”的旧改模式 。 由此 ， 富力“旧改之王”的称号日益响亮 。
旧改的先发优势十分明显：越早拿地 ， 成本越低 ， 利润的剪刀差释放空间也越高 。 旧改的护城河之所以深 ， 主要深在项目选择、团队执行 ， 以及长达数年的开发周期 。 更重要的是 ，
旧改使得参与企业形成的行业竞争壁垒极高 。
现在 ， 富力在旧改领域铸就的护城河正变得越来越深 。
中报显示 ， 富力地产目前共计拥有80多个已签约合作城市更新项目 ， 融资区面积达4000万平方米 。 其中 ， 92%位于一线、二线城市 ， 54%的项目位于粤港澳大湾区 。
这些地区都是中国经济最活跃、未来增长潜力最大的地方 。 更重要的是 ， 随着人口不断净流入 ， 大湾区的市场需求保持着远高于中国其他地区的增长速度 。 但不可否认的是 ， 深圳、广州等成熟核心城市的新增供应却日益稀少 。
这也意味着 ， 富力布局的这些旧改项目 ， 未来无论是对公司销售额的贡献 ， 还是利润率的提升 ， 想象空间都是十分巨大的 。
上述城市更新项目中 ， 仅位于广州和长治的3个项目就可为富力提供超过129万平方米的可售面积 ， 可售货值约为460亿元 。
当然 ， 对于城市更新来说 ， 未来业绩如何释放？除了储备外 ， 关键还在于转化数量 。
富力管理层表示 ， 未来一年半 ， 仅城市更新方面 ， 富力将转化900万平方米的土地储备 ， 可售货值约2000亿元 。 这些即将转化的储备项目 ， 其中包括广州、西安、太原 ， 并且超过一半的旧改项目布局在珠三角地区 ， 并将为今明两年的业绩增长提供充沛动力 。
当然 ， 今年上半年 ， 富力并没有忘记从土地市场“补货” 。
中报显示 ， 今年上半年 ， 富力新增土地储备可售面积达243万平方米 ， 共8幅地块 ， 分布于6个城市 ， 主要集中在广州和太原 。 权益地价60亿元 ， 平均地价为3100元每平方米 ， 增加权益可售货值490亿元 。
众所周知 ， 旧改项目的利润率普遍高于一般项目 。 因此 ， 在“补货”路径——新增土地储备方面 ， 富力坚定地认准了可为公司带来高利润回报的拿地方向 。
富力管理层坦陈：拿地方面 ， 公司未来仍以旧城改造为主 。
“由于我们有大量的旧城改造项目 ， 招拍挂项目会放慢一些 ， 大型的招拍挂或不会参与 。 ”“由于下半年可买的项目多了好多 ， 这部分主要以旧城改造为主 ， 相信可以把毛利率进一步提高 。 ”
无论是新增土储还是维持毛利率稳定 ， 富力选定的城市更新方向将为其未来业绩带来坚实的保障 。
展望下半年 ， 管理层表示 ， 2020年计划交付可售面积为910万平方米 ， 预计按年增加80万平方米 。 全年计划销售超过230个项目 ， 预计按年增加20个 。 公司已计划于下半年推出16个全新项目及2300亿元的可售资源 ， 以达成协议销售目标 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。


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