天津|天津房价已下跌15-40%？恶行循环！
我今天是看到一个消息 ， 天津滨海新区放松调控了！打算写天津楼市的 。 结果发现天津房价下跌成了微博热搜 ， 说天津市区普遍一平米下跌5000块 。
天津房价下跌这个肯定是没有争议的 ， 具体是跌了多少 。
我2018年去调研过一次 ， 那时候大概平均是跌了15%左右 。
后面因为海河英才计划又坐了一次过山车 ， 市场进入阴跌通道 。
今天跟天津的一个投资者了解到 ， 天津房价从2016年的高点算起 ， 到目前 ， 市区大概跌了15-25%不等 ， 郊区跌了30-40%不等 。
近一年的二手房挂牌走势都是在下跌中 ， 从2.4万跌到了2.29万 。 
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（图表来自诸葛找房）
大部分都是降价房源！
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特别是大户型、高总价的房源降的最凶猛 。 
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（图表来自365淘房网）
只有学区房相对抗跌 ， 有些因为政策原因变动的学区房 ， 比如涉及到成立了教育集团的8个学校 ， 房价有了大幅变动 ， 重点小学猛跌 ， 普小大涨 。
我天津的业内朋友说 ， 其实天津房价也不是突然暴跌 ， 而是一直处于阴跌中 ， 这个无可争议 ， 只是具体个盘跌多跌少的问题 。
最好的和平区学区房还比较坚挺 ， 房价也是最贵的 ， 大跌的往往是房价最低的郊区 。
2020年8月天津16个市辖区最新房价（均价）排行：
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他认为主要是2016年那一拨普涨 ， 涨太猛了！这一波下跌就是去泡沫！特别是一些郊区 ， 很多买了纯粹是为了落户口 ， 潮水退去跌的最狠 ， 本身天津范围就大 ， 供给量太多了 ， 地段不好 ， 学位不佳的非优质二手房就会首当其冲下跌 。 
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（图片来自杨红旭楼市研究）
2016年冲进去买的肯定是亏了！但2015年之前买的肯定能保本甚至有赚 。
唯一欣慰的是 ， 天津有1561万人口 ， 房价下跌之后 ， 二手房成交量明显上升了 。 
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（贝壳数据 ， 二手房普宅）
但最让他们担心的是 ， 目前根本看不到房价止跌的迹象 。
因为天津经济不太好 ， 大家对城市未来发展缺乏信心 。
其实整个京津冀都跌了 ， 北京跌了2成多 ， 环京跌了四五成 ， 天津平均算3成吧 。 但一二线中 ， 还是天津最多 。
实际上 ， 2016年那波全国一二线城市基本上都翻倍了！很多都不止翻倍 ， 但好像还没哪个一二线城市的跌幅比得上天津 。
天津自由落体式的持续下滑 ， 除了调控太严之外 ， 我觉得主要是财政压力大 ， 市场信心不足导致的结果 。 
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（来源天津市统计局）
看看上图就知道 ， 今年上半年 ， 天津的地方一般预算收入跟去年相比 ， 从正增长15% ， 到负增长一二十个点 ， 半年还不到一千亿的收入 。 而每年的支出远远是要大于收入的 ， 后文会谈到 。
调控——房价开始下跌——财政紧张——靠卖地增加收入——地卖多了——新房供给量大——房价下跌——地不值钱——土地降价or增加供给量——房价下跌 。
这就是一个恶行循环 。
因为要想制止房价下跌 ， 短期内最好的方法 ， 其实就2个 。
第一个当然是放松调控 ， 但眼下这个空间太小了 ， 毕竟全国都在收紧调控 ， 天津滨海新区的放松 ， 也仅仅是人才引进上放松了一点点 ， 戴着镣铐跳舞 ， 效果非常非常有限 。
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