换房|北京“换房”图鉴：套均总价提升超百万，哪些商圈成热点？
新京报快讯（采访人员 张晓兰）随着疫情后北京二手房市场的复苏 ， 购房者入市积极性也逐渐回升 。 针对购房者较为突出的换房需求 ， 9月11日 ， 贝壳研究院发布北京业主换房数据研究报告 ， 以今年以来（1-8月）北京4万多个换房数据为样本 ， 剖析了北京换房市场变化及业主换房行为偏好 。
上述报告显示 ， 北京业主平均换房后套均面积增加18平方米 ， 套均总价提升116万元 。 其中 ， 超三成业主换房后住得更小 ， 超四成换房后楼龄更大 。 而在区域选择上 ， 天通苑、月坛成换房热门迁入商圈 。
置换后房屋套均总价近600万 ， 平均每套提升116万
贝壳研究院数据显示 ， 北京换房客户在置换前后总价和面积均有显著增加 。 从总价来看 ， 今年（1-8月）北京业主置换后的房屋套均总价达到588万元 ， 平均每换一套房相较置换前总价增加116万元；从面积对比来看 ， 置换客户换房后套均面积增加18平方米 ， 套均面积达到96平方米 ， 在居住面积上实现了较大的改善 。 
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据贝壳研究院《疫情下的住房消费者预期调查》显示 ， 在有换房计划的受访者中 ， 更愿意为高品质物业付费的比例达74.5% ， 其比例显著高于交通条件 。 贝壳研究院认为 ， 从当前换房成交数据来看 ， 购房者品质居住需求加速进化 ， 换房客户对住房有了更高要求 。
从置换面积来看 ， 今年换房客户购买90平方米以上房源占比44.9% ， 这一比例要比两年前高2.5个百分点 。 而从楼龄方面来看 ， 换房客户在今年购买10年内房源占比14.8% ， 相较两年前高出2.8个百分点 。 此外 ， 从物业方面来看 ， 换房客户在今年购买品质物业（物业费超过2元/月/平方米）小区的比例为50% ， 较两年前高出2.7个百分点 。
超三成业主换房后住得更小 ， 超半数在同一商圈换房
据介绍 ， “旧换新、小换大”是换房行为的主流 ， 但在改善居住品质、改善教育资源、改善通勤等不同需求驱动下 ， 人们的居住需求和选择也更加多元 。 贝壳研究院数据显示 ， 超三成换房人群换房后新居所面积更小了 ， 超四成换的房子比之前的房子楼龄更大 ， 超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方 。 
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基于业主在换房前后两套房源距离市中心的距离 ， 换房被划分为外迁型换房、内迁型换房和同圈层流动型换房三种类型 。 贝壳研究院数据显示 ， 超一半的业主换房属于同圈层（即商圈）换房 ， 换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内 ， 20.57%的换房群体选择了离市中心更远的地方（外迁型换房） ， 28.69%的换房群体则迁入到距离市中心更近的地方（内迁型换房） 。
贝壳研究院通过分析商圈间换房迁移路径发现 ， 外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观 ， 长阳等 ， 多属于四环外的商圈；内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等 ， 教育资源丰富、周边工作机会多 。 排名前20的热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0% ， 集中趋势较为明显 。 
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从具体商圈来看 ， 内迁-外迁居住选择偏向变化趋势更为明显 ， 以内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例 ， 换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米 ， 换房到月坛商圈后套均总价749万元 ， 套均面积则仅为65.4平方米 。 外迁型换房最热商圈——天通苑 ， 换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米 ， 换房到天通苑后套均总价490万元 ， 套均面积增加到了137平方米 ， 花更少的钱、享受更大的空间 ， 社区配套生活设施也相对完善 。
对于同商圈流动换房的业主而言 ， 换房后外部生活环境没有较大改变 ， 但居住空间面积比跨商圈换房平均要多增加10平方米 。 对于跨商圈换房人群来说 ， 51.9%的业主换房后居住商圈评分有提升 ， 而换房前后居住商圈评分下降的人群 ， 多是从市中心迁向郊区追求更高房屋居住品质 。
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