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租户|“长租公寓第一股”青客公寓的“租金贷“风险！( 二 )


2019财年 ， 青客公寓与已终止租赁租户的平均锁定期为11.3个月 ， 仅有5.5%租户会选择到期续租 。 在青客已终止租赁合同的租户中 ， 有48.4%租户在预付款所涵盖租赁期内终止合同 ， 被没收1?2个月租金 。
相关政策要求 ， 到2022年底 ， 长租公寓应确保通过“租金贷”这类分期付款方式获得的租金收入在总租金收入中的占比不超过30% 。 而截至2019年末 ， 青客租户中使用“租金贷”支付的租金比例为62.6% ， 超过最低标准的两倍之多 。
此外 ， 根据住建部最新发布的《住房租赁条例（征求意见稿）》 ， 《条例》特别明确 ， 住房租赁企业及其从业人员不得违规提供金融产品和服务、利用租户或者房东名义套取信贷资金、克扣或者延迟返还租金押金 。 住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求租户使用住房租金贷款 ， 不得以租金优惠等名义诱导租户使用住房租金贷款 ， 不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容 。
这些规定 ， 无疑将对青客公寓的租金贷业务造成巨大的打击 。
模式存隐患
此外 ， 一旦青客公寓资金承压 ， 那么租金贷的风险就会被引爆 。 回看青客公寓2019年11月赴纳斯达克上市的情景 ， 更像是资金承压下寻求资本市场背书的一次背水一战 。
2017年至2019年6月 ， 青客公寓净亏损累计达14亿元 。 按2019年6月30日为止97621家租户计算 ， 青客公寓每租出一间房平均亏损3821元 ， 尽管与2018年每间房亏损5469元相比 ， 亏损幅度有所收窄 ， 但离营收平衡还很遥远 。
在连续亏损的前提下 ， 青客不得不放慢了它的扩张速度 。
青客公寓成立运营的第一年（截至2012年12月31日） ， 其可供出租的房间数为940间 ， 且全部位于上海；截至2018年12月31日 ， 其运营覆盖的6座城市共有91234间房间 ， 复合年增长率为114.4% 。
这种爆发式增长到了2019年已悄然放缓 。 截至2019年6月30日 ， 青客公寓披露供给97621间房 ， 增长率仅为7% ， 扩张乏力 。
这些数据背后反映的 ， 是青客公寓运作模式的不可持续 。
近年来 ， 长租公寓运营模式问题不断 ， 而融资与规模之间的掣肘 ， 催生了很多转嫁风险至房东与租客的操作模式 。 一位市场研究人员表示 ， “模式上 ， 长租公寓还没等到规模下盈利的时间节点 ， 春节后因疫情人员流动减少 ， 整个行业都面临很大现金流压力 。 当下长租公寓企业过度依赖资本运作来获取资金 ， 看似资金大进大出 ， 实则处于高成本、低成长的两难境地 ， 资金链任何一个环节出现问题都将是难以弥补的漏洞 。 ”
造血能力不足
和其他长租公寓运营商一样 ， 青客公寓做的还是“二房东”的生意 ， 其商业模式为赚取房租差 。 就是以一定价格从房东手中拿到房源 ， 再通过装修提升居住条件 ， 以更高的价格分租出去 ， 赚到的是差价 。
招股书显示 ， 2017财年、2018财年及2019年6月30日的前九个月 ， 青客公寓的入住率分别为89%、91.6%和90.6% 。 上述期间 ， 青客公寓的平均月租金（打折后）分别为1160元、1180元和1075元；青客公寓获得的折扣后租金差比例分别为26%、25.3%和20% 。
截至2019年6月30日 ， 单间折扣后月租金差额约为215元 。 考虑到青客公寓较低的房屋租金及高昂的运营成本 ， 其利润空间并不大 。
长租公寓的装修成本几乎占到总成本的17% ， 极大地考验企业的现金流 。 2018年8月 ， 青客公寓引入了融资租赁模式 ， 与一家国有银行拥有的租赁服务公司合作 ， 进行公寓的采购和装修 。
同时 ， 在一座城市扩张的初期 ， 平台可能会继续产生前期装修成本以及其他运营成本和费用 ， 而不会产生相应的净收入 。
再说到造血能力 ， 同多数分散式长租公寓企业一样 ， 青客公寓的营收来自租赁及增值服务 。 其中 ， 租赁是主要收入来源 ， 分别占2017财年、2018财年、截至2019年6月30日止9个月营收的97.4%、89.6%、88.3% 。


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