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租户|“长租公寓第一股”青客公寓的“租金贷“风险！

【租户|“长租公寓第一股”青客公寓的“租金贷“风险！】长租公寓暴雷问题本来由来已久 ， 但今年疫情则让整个行业雪上加霜 。 据不完全统计 ， 近几个月 ， 已累计出现20多家长租公寓接连爆雷 。 随后 ， 多地监管部门及住建部紧急下发加强住房租赁市场监管的文件 ， 特别是针对“租金贷”问题已经明确叫停 ， 长租公寓的监管迎来一个新的高峰 。 作为“长租公寓第一股“青客公寓自然无法独善其身 。 如何”活下去“？或许是以青客为主的公寓运营商面临的最大问题 。 “长租公寓爆仓 ， 一定比P2P爆雷更厉害 。 ”两年前 ， 时任我爱我家副总裁胡景晖如是说 。 而今一场疫情 ， 长租公寓资本盛宴背后信奉的模式正像多米朵骨牌一样倒下 ， 接连暴雷的长租公寓 ， 也验证了胡景晖的话 。
据不完全统计 ， 近几个月 ， 已累计出现20多家长租公寓接连爆雷 。 成都、重庆、合肥、郑州、杭州、上海……房屋租赁行业的雷声在全国各地炸响 ， 从小微企业到上市公司均有涉及——长租公寓的“暗雷” ， “高进低出、长收短付“模式的租金贷风险在疫情的催化下终于被引爆 。
虽然目前监管排查已经进一步展开 ， 但房屋租赁的雷潮还远未结束 。 上市仅半年的青客公寓也无法独善其身 。 作为“长租公寓第一股”的青客公寓 ， 自去年在美股上市后就一直备受关注 。 在年初陆续传出租金贷问题、资金链危机以及频频被传出倒闭跑路等负面消息 ， 目前在政策高压下 ， 青客能否安然渡过这个寒冬？
流血上市的青客
青客公寓成立于2012年 ， 属于长租公寓行业起步较早的那一批 。 从创立之初 ， 青客公寓便开始借力资本 ， 上市前青客公寓股权融资累计已超1亿美元 。
2019年10月7日 ， 青客向美国证券交易委员会递交了招股书 ， 申请在纳斯达克上市并募资近1亿美元 。 成功IPO之后 ， 相比于被传出赴美上市计划的自如和已经提交招股书的蛋壳公寓 ， 青客公寓成功“抢跑” ， 被誉为“长租公寓第一股” 。
这并不是一个上市的好时机 。
青客的抢先登陆美股被认为是“流血上市” ， 招股书显示 ， 青客公寓长期以来一直处于亏损状态 ， 2017财年至2019财年已经连续3年净亏损 ， 分别亏损2.45亿元、4.99亿元、4.98亿元 。 而上市不到一个月 ， 多名房东就表示青客公寓已拖欠房租数月 。
而由于青客在规模及增速上不及蛋壳 ， 而招股书发布后的认购情况也不理想 ， 公司担心如果上市时间与蛋壳接近 ， 会影响到上市的成功与否 ， “高层达成了共识 ， 上市是第一目标 ， 募资可以适当调低” 。
11月2日 ， 青客更新了招股文件 ， 将IPO规模由原本的520万股ADS（美国存托股票）下调至270万股 ， 募资金额也由1亿美元下调至不到5000万美元 ， 募资目标大幅下调后 ， 青客在三天内完成了上市 。
过度依赖租金贷
青客公寓的运作模式与市场上大多长租公寓无异 。
一方面以优惠为由吸引租客签约租金贷 ， 另一方面通过租客贷款获取银行机构的资金 ， 来用以规模扩张 。
在青客模式中 ， 租金贷的地位毋庸置疑 ， 通过一次租金贷合约签订 ， 青客就可以从银行端一次性获取一年的租金 ， 以此作为新房源拓展及装修的资金 ， 再将新房源以租金贷方式出租 ， 形成快速的资金循环 。
根据青客公寓年报 ， 2019年 ， 青客公寓共与11家金融机构建立了合作 ， 其中包括华瑞银行、网商银行等民营银行 ， 贷款年利率在4.35%到8.60%之间 ， 未偿还本金为7.567亿元 。
青客公寓方面表示 ， 通过折扣等方式鼓励租客办理“租金贷”来支付租金预付款 ， 以便从合作的金融机构处获得整个合同期内租金的一次性付款 ， 这些租金预付款是青客公寓日常运营的主要资金来源 ， 也是其流动负债的主要构成部分 ， 如果租户提前退租 ， 青客公寓需承担一次性退还贷款的责任 。


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