成都|成都租赁资金监管新规生效，违规长租公寓岂能一“跑”了之
“住房租赁资金监管 ， 核心就是去掉过度杠杆 。 如果一些企业继续大量使用过长周期的预收（加杠杆） ， 那（资金）监管将对企业的短期现金流产生很大影响 。 ”针对9月11日晚间成都出台的《关于开展住房租赁资金监管的通知》（以下简称《通知》） ， 成都优客逸家CEO刘翔在接受《每日经济新闻(博客,微博)》采访人员采访时表示 。
根据《通知》 ， 自9月11日起 ， 新产生的租赁关系 ， 承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的 ， 住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户 ， 其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致 ， 将贷款方式取得的租金划拨到监管账户 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉采访人员 ， “成都这种做法对于租客的资金保护是有积极作用的 ， 同时也使得长租公寓的资金使用面临约束 ， 防范各类暴雷事件的出现 。 ”
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图片来源：摄图网
防范长租公寓企业违规挪用租金
创立于2011年的优客逸家是成都较早一批开始涉足长租公寓的企业 ， 然而随着近年来长租公寓市场的发展 ， 特别是部分企业通过加杠杆出高价疯狂扩张的情况下 ， 优客逸家近几年的市场份额也在持续下降 ， 目前在成都的管房量有17000间左右 。
“两三年前我们就在力推对租赁企业、房东租客都更公平友好的分账托管模式 ， 但始终收效甚微 。 ”刘翔表示 ， 核心阻碍因素之一就是行业里总有各种公司出高价包租收房 ， “都在图更简单粗暴的扩张模式 ， 能用钱解决的就绝不想别的办法 。 ”
根据《通知》 ， 在成都市行政区域内通过受托经营、转租方式从事住房租赁经营的住房租赁企业 ， 应在驻蓉商业银行中开立全市唯一的住房租赁资金监管账户(下称监管账户) ， 并与承办银行签订住房租赁资金监管协议 ， 明确监管内容、方式及流程 ， 该账户不得支取现金 ， 不得归集其他性质的资金 。 若未开立监管账户 ， 则相关住房租赁企业将被暂停租赁合同网签备案和发布房源 。
《通知》指出 ， 承租人向住房租赁企业支付租金周期超过三个月的 ， 住房租赁企业应将收取的租金、押金和利用“租金贷”获得的资金存入监管账户 ， 其中“租金贷”获得的资金需住房租赁企业和承租人与贷款发放的金融机构协商一致 ， 将贷款方式取得的租金划拨到监管账户 。 存入监管账户的租金在住房租赁企业、承租人和承办银行签订三方住房租赁资金监管协议生效后的次月初 ， 按月划转给住房租赁企业使用 。
“此类资金监管 ， 可以认为是租赁市场的‘支付宝’支付模式 ， 即资金监管后 ， 将延期支付给长租公寓企业 ， 即延期一个月 ， 且是按月划转资金 ， 这其实规范了资金的使用 ， 防范长租公寓企业违规挪用租金 。 ”严跃进表示 。
至于为何是以三个月为分界线 ， 在刘翔看来 ， 目前成都市场上 ， 业主通常都是按季向承租方或者租赁企业收款 。 “如果要求三个月以内的收款也进入监管账户 ， 则会导致租赁企业短收长付 ， 出现极大的资金垫付压力 ， 影响整个租赁行业的正常发展 。 主管部门在考虑政策时 ， 还是很实事求是的 。 ”
“终于出新政策了 ， 整治一下那些想割韭菜的年付中介机构！”“太好了 ， 再也不用担心中介跑路了！”“支持这一策略 ， 维护双方合法权益！”……对于《通知》的出台 ， 成都市民纷纷表示支持 。 
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成都市住建局官网截图
“监管核心就是去掉过度杠杆”
在严跃进看来 ， 成都此举意在弥补对长租公寓的监管漏洞 。 此前 ， 成都曾曝出多家长租公寓企业“跑路” ， 致使房东与租客遭遇财产损失的事件 ， 其中大部分长租公寓皆涉及“租金贷” 。
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