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项目|一笔潜藏的生意浮现 恒大香港追击47亿再购入恒基“半熟地”( 二 )


恒大香港追击
恒大 ， 再次敏锐地拿到了这块“蛋糕” 。
与其他中资财团通过竞投官地建屋进行开发的方式不同 ， 于恒大而言 ， 其至今在香港的两个住宅发展项目均是从港资手中收购可即时发展的现有地皮而来 。
一业内人士告诉观点地产新媒体 ， 正常拿到生地都要先改规划 ， 然后改地契及补地价 ， 才可申请发展 。 “恒大收购的这些地皮多是熟地或已半开发 ， 那些繁杂的手续均已由上一个开发商完成 。 ”
如第二个住宅项目恒大·睿峰 ， 该项目前身为楼龄50年的怀德工业大厦 ， 由于地块最初为工业用途 ， 2014年新世界申请改建为商住项目 ， 2017年2月获香港城市规划委员会批准并补地价11.2亿港元 。
完成拆卸重建、补地价等程序后 ， 由恒大于2018年6月以转让形式承接 。 也因地皮成熟度高 ， 恒大收购之后往往不到两年就可推向市场 ， 而其他通过竞投政府推出官地的内地开发商 ， 如中海、万科、合景在香港发展项目则大多需要3至5年的开发时间 。
不过 ， 也正是这种熟地开发模式 ， 使得恒大买入项目时成本较高 ， 也顺势注定了恒大香港项目的高定价 。
值得注意的是 ， 此次恒大向恒基收购的和生围项目并不像前两次那么手续完备 。 据悉 ， 于2018年时恒基就表示正积极与政府就和生围项目商讨补地价事宜 ， 但之后却再也没有相关消息 。
出售项目之时 ， 就有消息称 ， 事实上和生围项目换地条款已落实 ， 但恒基与政府尚未能就补地价问题“倾掂数” 。 据悉 ， 彼时政府提出补地价金额超过每方呎3500港元 ， 恒基则认为该价格过高而上诉 ， 最终选择出售套现 。
银河联昌证券中港房地产研究主管郑怀武 ， 按项目成交价47亿港元 ， 即每平方呎楼面地价约5270港元 ， 假设补地价需约3000港元 ， 再加上4000至5000港元建筑成本 ， 变相总成本已达每方呎约13000港元 。
而目前 ， 和生围周边的楼盘呎价介乎1.2万至1.3万港元 。
换而言之 ， 若算上补地价环节 ， 这又是一笔不便宜也费时间的买卖 。 当然 ， 在公开拿地并无优势的恒大面前 ， 这样的买卖仍值得出手一搏 。 郑怀武称 ， 相信项目每方呎售价将在2万港元以上 ， 但相信因恒大有内地客班底 ， 相信项目不难吸引买家 。
还需注意的是 ， “三道红线”下的恒大目前对于资金的使用并不那么自如 。 此次披露的文件中 ， 恒大代表方GAOXIONG（高雄）便申报了项目公司盈邦与恒基旗下公司达成的贷款抵押文件 。
在寸金寸土的香港 ， 以地价昂贵的物业进行融资贷款 ， 或用于支持项目本身的发展 ， 或用于寻求融资 ， 这对于恒大来说也不是第一次了 。
2018年10月初 ， 恒大便为屯门恒大·珺珑湾项目寻求52.8亿港元的3.5年期定期贷款 ， 贷款的借款人正是原项目地皮持有人恒基的子公司 。 同月 ， 还有传恒大拟将其在香港的中国恒大中心大厦抵押融资约15亿美元 ， 用来偿还其海外债务和派息 。
（责任编辑：徐帅 ）


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