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景瑞|解局 | 景瑞控股一周30亿抢地记

观点地产网 9月11日 ， 景瑞透过控股子公司苏州璟瑟咨询管理有限公司经过87轮竞价 ， 以总价22.12亿元竞得江苏常州一宗宅地 ， 楼面价1.61万元/平方米 ， 溢价率65% 。
同日 ， 景瑞在重庆再有所斩获 ， 联合金科以5.22亿元的底价摘得了重庆高新区一宗纯住宅地块 ， 成交楼面价7740元/平方米 。
景瑞一日内斥资27.33亿元分别在重庆、常州纳储 ， 这对于规模体量较小的房企来说无疑是十分少见的 。
要是再算上9月4日 ， 景瑞在江苏无锡以最高限价7.63亿元夺得的一宗宅地来看 ， 其短短一周之内就花费了近35亿元扩储 。
随着房企们融资端的收紧 ， 从销售额的回款情况来“以收定投”成为了更合理的投资策略 ， 而今年上半年景瑞的全口径销售额也才76.70亿元 。
“希望能够在土地价格保证盈利的情况下 ， 适度增加一些土地储备 ， 土地投资额会以销售回款40%作为指标控制投资 。 ”公司联席主席闫浩在年初的业绩会上给今年景瑞的投资策略定调 。
虽然没有具体的销售目标 ， 但从闫浩的表态来看 ， 景瑞或多或少还是希望能在规模上有所突破 ， 在上半年 ， 景瑞分别在重庆、上海、武汉、杭州和苏州获得5个土地及物业项目 ， 总货值57.08亿元 。
从景瑞拿地的区域可以发现 ， 景瑞布局的城市十分鲜明 ， 聚焦在一二线核心城市 。 然而 ， 在疫情过后 ， “重回一二线”成为了不少房企的选择 ， 虽然土地价格比较高 ， 但是地块去化快、回款稳定的特性让该部分市场竞争激烈 。
有业内人士表示 ， 上半年的土地市场十分火热 ， 而销售端又因疫情遇到了限制 ， 所以对于规模不大的房企来说要进行投资拿地比较困难 。
上半年 ， 在销售端仅仅增加了57亿货值的土储对于景瑞来说是不合格的 ， 虽然急于补仓但寻找到合适的土地窗口是极其重要的 ， 在项目不多的情况下 ， 每一个项目的得与失都深刻影响着景瑞的财务状况 。
值得注意的是 ， 景瑞在今年上半年并没有在重庆、常州出售任何一个项目 ， 或许也让景瑞感受到了在区域内夺地的迫切 。
截止2020年6月30日 ， 景瑞的土地储备合计约492万平方米 ， 权益面积则为约230万平方米 ， 由此计算 ， 其权益比例仅在46.7%左右 。
合作对于景瑞来说是一个十分重要的扩张途径 ， 也是其财务状况得以保持优秀的主要原因 ， 其净债务资本比率为68%（截止上半年） ， 在政府出台“三道红线”的情况下 ， 对于景瑞影响较小 。
景瑞在9月11日拿下的两宗地块或许能透露出景瑞在合作企业上的选择逻辑 。
其中 ， 在重庆高新区联合金科以5.22亿元摘得的宅地 ， 位于西永板块 ， 地块占地面积67.4亩 ， 容积率1.5 ， 建筑面积6.74万平方米 。 板块已经进入大规模开发期 ， 地块周边均为居住楼盘 ， 城市规划与融创、龙湖、恒大等房企们的抱团将会打造一个新的大社区 。
更为重要的是 ， 这宗地块旁边就是金科刚刚在7月份以6.55亿元拿下的另一个项目 。 景瑞或许会将操盘、开发的主要责任交予重庆地头蛇金科 ， 而景瑞更多以配合开发的角色出现 。
这并不是景瑞第一次在这个区域拿地 ， 此前在4月24日 ， 景瑞就在高新区南部板块布局 ， 景瑞江山御府高端纯洋房项目预计今年10月开盘 。
然而 ， 在江苏常州经过87轮竞价夺下的地块与重庆公司相比起来 ， 明显是另一个模式 。
地块位于武进区湖塘镇聚湖东路北侧、长沟路西侧 ， 出让面积6.88万平方米 ， 建筑面积13.76万平方米 ， 土地用途为住宅 。
地块处于常州武进区湖塘老城区 ， 是武进区发展时间最久、最核心的板块 ， 周边有吾悦广场、万达广场等商业综合体覆盖 ， 地块的竞争程度不言而喻 ， 参拍企业例如中梁、金地、美的、碧桂园、路劲、中海、景瑞、万科 ， 最终是景瑞击退了一众一线房企 。
65%的高溢价拿地对景瑞来说压力并不小 ， 而1.6万元/平方米的楼面也是创造了武进区的新高 ， 相对于区域平均售价来说利润空间并不大 ， 湖塘镇内在售的新楼盘如常发珑玥、美的翰林府、常州恒大御景、新城华宇悦隽公馆等销售均价在17000-22000元不等 。


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