调控|成都、深圳等多地楼市调控收紧 “金九银十”或迎促销潮
进入9月以来 ， 全国多地出台楼市调控政策 ， 叠加融资新政 ， 整体有收紧之势 。
现实的房地产市场则是冰火两重天的局面 。 有的城市地王频出 ， 新房被抢 ， 如佛山、深圳；有的城市却是成交和价格双跌 ， 持续低迷 。
在此背景下 ， 房企纷纷调整四季度的销售策略 。 受疫情冲击 ， 上半年大部分房企年度目标完成率未达到一半 ， 在剩下的3个多月里 ， “金九银十”成为各家房企“抢收”的关键 。
9月初 ， 恒大喊出7折促销 ， 打响抢收的第一枪 。 由于大部分房企今年的货量都集中在下半年尤其是四季度 ， 业内预计 ， 大规模的楼市促销潮即将来临 。
调控再加码
成都 ， 这个西部热点城市 ， 突然在9月14日出台楼市调控新政 。 新政内容共15条 ， 涵盖了加强土地市场调控、落实金融审慎管理、支持合理自住需求、完善住房调控政策、加强市场监管监测、强化舆论宣传引导等六个方面 。
成都“房产新政15条”调控重点在于 ， 个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年 。
易居研究总监严跃进表示 ， 增值税政策是今年各地调控的政策新动态 。 目前全国包括深圳、无锡、沈阳和成都已经调整了增值税的政策 ， 即从过去的“满2”调整为“满5” 。
他认为 ， 类似政策预计是后续各地容易采纳和模仿的政策 ， 这有助于防范“快进快出”的炒房行为 ， 使得买房行为更加理性 。
成都之外 ， 9月12日 ， 常州也出台新政 ， 要求市区新购商品住房取得产权证后4年方可交易；二套房贷最低首付60% 。
而作为全国楼市风向标的深圳 ， 继7·15新政之后 ， 再次给“假离婚买房”打补丁 。
9月10日晚 ， 央行深圳市中心支行、银保监会深圳监管局、深圳住建局联合发文 ， 将创新上线建立婚姻信息查询机制 ， 查询借款人婚姻状况和购房家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)成员名下住房套数 ， 作为贷款审核依据 ， 实行差别化房贷的办理 。
严跃进表示 ， 实际上 ， 过去深圳假离婚的 ， 普遍都是采用伪造离婚证明来进行的 。 换句话说 ， 此类离婚的目的 ， 都是为了骗取首套购房资格 ， 所以新政需要追溯过去三年的房产持有情况 。
而婚姻信息联网后 ， 通过伪造离婚记录等方式 ， 绕过房地产“限购”“限贷”政策或获取更低首付的房贷行为 ， 会无所遁形 。
从以上这些政策来看 ， 调控基调均为“支持合理自住需求 ， 遏制投机炒房” ， 既有收紧的地方 ， 也有适度放宽的地方 ， 但整体以收紧为主 。
与此同时 ， 房地产融资和资金管控也前所未有地严厉 。 9月14日 ， 在国务院例行吹风会上 ， 中国人民银行副行长、国家外汇管理局局长潘功胜对市场传言的融资新规进行了回应 。
他说 ， 房企资金监管及融资规则 ， 酝酿了将近两年时间 ， 目的在于增强房地产企业融资管理的市场化、规则化、透明化 ， 矫正房企盲目扩张行为 。
中原地产认为 ， 房地产调控最宽松的2020年上半年过去了 ， 调控收紧已经难免 。 预计后续将有超过30个城市会发布出台收紧力度不同的房地产政策 ， 维持市场平稳 。
价格战一触即发？
无论是调控政策收紧抑或是融资“三条线” ， 都给各家房企的年度销售目标带来了巨大压力 ， 也让今年“金九银十”成为各家房企“抢收”的关键 。
根据三条红线“踩线”情况 ， 房企将分为红、橙、黄、绿四档 ， 如果三道都触线则为红档 。
以2020年中报数据来看 ， 220家A股、港股、美股上市房企中 ， “踩线”房企多达七成 ， 其中恒大、融创、富力、绿地等三条红线全部超过了 。
经济学家、财经评论员郭施亮认为 ， 融资规则收紧对房企现金流以及负债率存在较大考验 ， 房企急需在“金九银十”通过打折促销加快现金回收 ， 逐渐降低净负债率等财务指标 ， 来提升房企自身的风控能力 。
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