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持续|楼市调控政策持续收紧 热点城市堵漏洞升级( 二 )


房价整体稳定大趋势不变
就房地产市场问题 ， 中央高层和相关部委近期连续召开三场会议 ， 三度重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 强调坚持问题导向 ， 高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题 。 这三场会议涉及至少央行、住建部、银保监会、证监会等六大部委 ， 以及十几个热点城市和多家大型房地产企业 。
在地方层面 ， 自7月以来 ， 包括东莞、宁波、深圳、南京等多个城市纷纷发布楼市调控收紧政策 。 近半个月内 ， 热点城市出台的约束性调控政策十分密集 ， 包括杭州、无锡、沈阳、常州、银川等多个城市均出台楼市收紧政策 。
例如此轮进入调控之列的东莞、常州等不少城市 ， 2020年上半年土地市场热度较高 ， 土拍成交溢价率持续上行 。 综合多家券商对主流房企的跟踪数据来看 ， 目前库存处于历史较低水平 ， 补库存需求强烈 ， 在上半年融资趋松环境下 ， 房企积极拿地推动净负债率有所回升 。
华创证券的研究报告显示 ， 上半年 ， 房地产板块净负债率87.9% ， 较2019年末增长6.4个百分点 。 其中 ， 一线房企净负债率为64.9% ， 较2019年末增加8.3个百分点；二线房企净负债率为121.9% ， 较2019年末增加4.2个百分点；三线房企净负债率为91.9% ， 较2019年末增加4.9个百分点 。
8月20日 ， 住房和城乡建设部、人民银行在北京召开“重点房地产企业座谈会” ， 传达了重点房企融资新规：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70% ， 净负债率不得大于100% ， 现金短债比不小于1 。 “三条红线”政策也引发诸多房企关注 。
深圳一家TOP5的房企负责人士向第一财经采访人员直言 ， 基于去杠杆的融资大背景及地产调控精细化的大趋势 ， 考虑到公司目前项目一方面整体去库存力度可观；另一方面 ， 在热点城市和三四线城市的去库存分化严重 。 “后续我们还是会去拿地 ， 但是我们尽量会挑选比较有前景的城市和投资回报率比较好的项目 ， 不会为了土储规模扩张去到三四线 ， 现金为王 。 ”
“‘三条红线’背景下 ， 更关注经营性现金流指标应该是不少房企的共同选择 ， 不排除房企出售部分经营性物业以缓解现金流紧张 。 ”吴睿续称 。
总体上看 ， 在持续收紧的楼市调控政策之下 ， 8月全国楼市整体仍保持平稳的态势 。
国家统计局城市司首席统计师孔鹏解读称 ，8月份 ， 初步测算 ， 4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.6% ， 涨幅比上月扩大0.1个百分点 。 其中 ， 北京、上海、广州和深圳分别上涨0.6%、0.6%、0.9%和0.5% 。 二手住宅销售价格环比上涨1.0% ， 涨幅比上月扩大0.3个百分点 。 其中 ， 北京、上海、广州和深圳分别上涨0.7%、0.8%、1.7%和1.1% 。
中原地产首席市场分析师张大伟分析 ， 从全国70大城市房价数据看 ， 8月新建住宅有59个城市房价上涨 ， 这与2019年三季度最高点持平；二手房70城市房价数据 ， 上涨城市47个 ， 与2019年7月持平 。
卢文曦认为 ， 8月的房价指数环比涨幅虽然有所下降 ， 但很多地区依旧维持了环比上涨的趋势 。 很多城市加入调控升级的行列 ， 主要还是防止市场出现过热状态 。 七八月份淡季不淡 ， 楼市的情绪高涨 ， 成交基数被推高 。 而“金九银十”本身就是楼市较热的传统销售期 ， 政府也希望通过这些政策来表明对市场过热的管控态度 ， 防止非理性的行为表现 。
【持续|楼市调控政策持续收紧 热点城市堵漏洞升级】张波说 ， 由于购房者对于后市依然持乐观态度 ， 只要限购以及差别化信贷政策不发生改变 ， 楼市热度较高城市的调控持续收紧 ， 房价整体稳定的大态势不会改变 。 另外 ， 近期从金融侧加大对房企的“三道红线”的负债控制 ， 9月楼市房企或明或暗打折的现象预计会增多 ， 在拉动销量提升的同时 ， 也能保持房价的整体平稳 。
（责任编辑：冉笑宇 ）


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