倾家荡产|地产商最黑套路！坑你倾家荡产，这么玩的越来越多了.....
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作者| 猫哥
来源| 大猫财经(ID:caimao_shuangquan)
01
魔幻的城市 ， 奇幻的房价 ， 自然也有迷幻的事情 。
255万买一套100㎡左右的房子 ， 在全国房价第一的深圳 ， 算是捡个大便宜了 。
要知道 ， 深圳9月二手房均价71591元/平 ， 最火的南山区均价94409元/平 ， 100平米的房子便宜好几百万 ， 不动心太难了 。
但是 ， 没过多久 ， 捡完这个“便宜”的小区居民可就坐不住了 ， 他们发现自己掉大坑里了 ， 只能拉起横幅四处维权 ， 说开发商搞欺诈 。 
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这是咋回事呢？
事发小区叫鸿基新都 ， 它的全称其实是“鸿基新都商务大厦” ， 在龙华的观澜街道 ， 距离深圳的市区挺远 ， 反而距离东莞的塘厦镇很近 ， 其实看名字也都能知道 ， 这个小区并不是住宅 ， 而是商业房 。
当然 ， 深圳有点特殊 ， 宅地太少 ， 所以商务公寓太常见了 ， 不少疯抢的项目也都是商住性质 ， 这个商住楼咋就上升到“商业欺诈”了呢？
大家知道 ， 房产销售要五证齐全 ， 这个鸿基新都四证都齐了 ， 但是唯独缺一个预售许可证 ， 而且这个公寓还是“集体大红本” ， 一栋楼一个产权 ， 不能分割 ， 这就意味着这个小区的房产买入后是不好交易的 ， 但这些都不是障碍 ， 无论在线下还是线上 ， “卖房”的宣传铺天盖地 。 
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没证咋卖？
开发商就变通了一下 ， 像众多的深圳小产权房的操作类似——买房变成租房 。
02
开发商和业主签订“租赁合同” ， 合同签了租赁上限20年 ， 20年之后免租金直到地到期 ， 合同里面又规定了单价 ， 而且可以全款 ， 也可以分期 ， 还可以以租房的名义贷款 ， 这就是“以租代售” 。
那两年“租售同权”概念正红 ， 政策号召还是很起作用的 ， 但很多人分不清真假 ， 再加上销售一通忽悠就纷纷付款了 ， 不限购 ， 不限贷 ， 超低价在深圳安个家 ， 多划算啊 。
但是 ， 最近业主翻出来开发商的黑历史 ， 2018年这个开发商就因为违规卖房被罚了 ， 但是他们一点没改 ， 后续依然用这种方式卖出不少房 ， 业主不干了 。
但开发商更狠 ， 在2020年出示了一份落款2019年、但据业主说从未贴出的告示 ， 说本来房子就是出租使用的“而非销售” 。 
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得 ， 200多万买的房子 ， 就彻底变成了租的房子了 ， 这个坑大了 。
买房无非就是两个功能 ， 一个是住 ， 一个就是投资 ， 但是这项目 ， 不论自住还是投资都是血亏 。
简单地算笔账嘛：
一套102㎡的房子 ， 卖价255万 ， 128万的首付 ， 127万贷款 ， 借不到正规的房贷 ， 就只能找开发商合作的小贷 ， 报出12%的利率 ， 10年等额本息 ， 月供18221元 ， 房子总代价346.65万 。
这样102㎡的房子现在可以租到3600元/月 ， 地还有40年的使用权 ， 粗略计算下租金 ， 也就172.8万 ， 直接亏掉50% 。
200多万租的房子 ， 也只能就这么砸手里了 。
03
血亏是一定的了 ， 你就当高价租个房自住吧 ， 这个愿望也面临挑战 。
2010年的最后一天 ， 还在宝安区的观澜街道出让了连片的三块地 ， 一块宅地 ， 一块商服用地 ， 一块工业用地 ， 三块地都是被长安汽车(000625,股吧)以底价拿下 ， 耗资10.89亿 ， 手笔也不小 。 
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按说 ， 有宅地还是挺好的 ， 但是这块宅地要建安居房以及产业配套房 ， 也就意味着没什么赚头 ， 2015年 ， 正是深圳房价从2万涨到4万的通道内 ， 这块宅地建起了当时深圳最大的“安居型商品房”福安雅园 ， 上市时配售均价才7698元/㎡ 。
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