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公寓|扎心！官方提示租房危险系数升级，租客想躲坑只能凭运气？( 二 )


这些爆仓的长租机构有一个共同点 ， 就是大多采用“高进低出”模式 ， 比如 ， 乐伽就曾在事后公告中直言 ， 公司“高进低出”的经营模式存在严重缺陷 ， 已对长租市场带来较大风险 。 采取高进低出模式的长租机构需要不断输血 ， 前几年 ， 长租公寓赶上风口 ， 还能用投资人的资金扩大规模 ， 如今 ， 长租公寓热度减退 ， 很多中小机构纷纷看上了租客的租金 。
胡景晖曾说过：“公寓对业主是月付或季付 ， 而收租客房租则是按年付 ， 这之间由于支付的时间差就形成了资金沉淀 ， 12个月的租金+2个月的押金 ， 而按月支付1个月的房租给业主 ， 就形成了13个月的资金沉淀 。 ”他认为 ， 长租机构扩张速度越快 ， 滚动发展 ， 问题就越严重 。 因为长租公寓企业挪用了资金池里的资金 ， 但这是需要未来持续支付给业主的 ， 这样也就慢慢变成了庞氏骗局 。
在房东东公寓学院创始人全雳看来 ， “高收低租”与租金贷一样 ， 是典型的利用资金池玩长租公寓 ， 无形中放大杠杆而缺少风险控制 ， 正在破坏着行业整体信用 。 “据房东东整理 ， 仅今年8月 ， 长租公寓存在高收低租被投诉的数量就超过了14家 。
公寓|扎心！官方提示租房危险系数升级，租客想躲坑只能凭运气？
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长租公寓频繁暴雷 ， 无数租客和房东“前赴后继”被坑 ， 为什么长租行业会持续出现这么多“高进低出”的模式？
在全雳看来 ， 早些年 ， 长租公寓被资本捧上天的时间点 ， 市面上已经存在用高收低租的模式的企业 ， 一方面他们可能更多的是想在风口把企业做大做强 ， 高收低租更像是一种融资手段 ， 另一方面他们预判了未来的租金上涨会弥补当下的亏损 。 但时至今日 ， 租房市场行情远不如前 ， 不少地方降价都租不出去 ， 这时候创立新公司以高收低租来大规模扩张 ， 摆明了就是来骗钱的 。
“高进低出”模式出现的另一个重要原因是监管缺失 。 全雳认为 ， 这些公寓机构之所以可以通过高收低租来卷钱 ， 核心就在于租客那收来的租金和押金他们可以随意挪用 ， 没有得到有效监管 。 近日频繁发生长租公寓暴雷 ， 也是因为杭州、西安、成都等地出台了相应的资金监管政策 。
此外 ， 受疫情影响 ， 今年租赁行业普遍不景气 ， 虽然8月租赁市场好转 ， 但疫情会加速长租行业洗牌和进化已成事实 ， 对于经营能力不足的尾部企业会逐渐被淘汰 。
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拿什么拯救长租行业？
“我比较想知道 ， 为什么像巢客这样的公司 ， 从武汉到成都到杭州能全国骗 ， 然后拍拍屁股走人 ， 也没人负责的？我们租客和房东的钱到底可以找谁维权？为什么那么难拿回来？”这是一位网友的留言 ， 也是大部分租客和房东的心声 。
遗憾的是 ， 就当前而言 ， 长租机构爆仓后留下的一地鸡毛 ， 仍然难以得到合理解决 。 申同律师石维娜表示 ， 根据相关法律 ， 房东与租客无直接法律关系 ， 受合同相对性约束 ， 无法直接起诉 ， 或主张违约责任 。 只能两种维权路径：房东诉托管公司；租客诉托管公司 。 由于爆仓的长租机构大多跑路 ， 因此 ， 维权之路十分艰难 。
“当企业完全没有能力解决的时候 ， 就肯定处于一个真空状态 ， 会有很多风险 ， 目前也没有很好的解决方案 。 ”空白研究院创始人杨现领曾表示 ， 对于租客和房东的权益 ， 目前还没有租客和房东的风险保障机制 ， 国外一般是通过保险来解决 ， 国内则是所有风险都压在企业上 ， 政府方面的基础设施建设也不全 。
面对当前的租赁环境 ， 上海、广州、合肥、成都、海口等地纷纷给出风险提示 。 比如 ， 9月1日 ， 上海市房地产经纪行业协会发布《住房租赁市场风险提示》 ， 提醒住房租赁当事人 ， 在从事租赁活动的过程中做到：


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