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财经无忌|考虑过风险收益比吗？，指望购买回迁房“一夜暴富”的人

俞曦|文
近年来 ， 深圳出现了一种可以规避限购政策的商品房“回迁房” ， 相比政策严苛的商品房 ， 目前没有任何政策限制的回迁房成为了“投资热土” ， 很多回迁房公然打出了“不限购、不限贷”的醒目宣传语 ， 吸引了一波波的购房者 。
回迁房 ， 是指开发商征收土地后置换给回迁户的房子 。 在深圳房价居高不下的情况下 ， 近年来轰轰烈烈的城中村改造 ， 市场上大量出现了回迁房 。
交易多了 ， 自然矛盾也多了 ， 购房者往往会关注一些核心问 ， 比如 ， 房屋是何种产权？交易流程如何保证安全？能不能顺利过户？
回迁房的性质
回迁房 ， 其权属来源于老房子 ， 老房子的权属性质可能各不相同 ， 有商品房 ， 有房改房 ， 有小产权房 ， 有经济适用房等 ， 但无一例外 ， 都是旧城改造的对象 ， 假如这些老房子能够顺利回迁 ， 就能拿到新的房产证 ， 新房子盖起来后就“转正”成了能够正常交易的商品房 。
比如 ， 有的回迁房的权属证书上载明“市场商品房 ， 某业主于某年某月某日通过拆迁补偿取得该商品房” ， 它与公寓、小产权房等产品相比 ， 优势太大 ， 一是不受深圳市的限购政策影响 ， 未在深圳缴社保 ， 未取得深圳户籍者皆可购买 ， 还便宜 。 二是实打实的70年产权 ， 拿到房产证后 ， 与普通商品房无异 。
据媒体报道 ， 深圳近年来成功改造了不少的老旧片区 ， 佳兆业 ， 华润 ， 京基 ， 万科 ， 恒大等各大开发商纷纷参与 。 深圳近几年的旧城改造可谓有声有势 ， 成绩斐然 ， 吸引了不少城市取经 。
交易流程如何保证安全？
由于旧房拆迁到回迁房建成至确权 ， 一般有几年的过渡期 ， 在过渡期内 ， 卖方也可以将回迁房权益转让给买方 ， 买方支付购房款 ， 最终获取回迁房屋 。
但由于交易时回迁房尚未建成或者尚未确权 ， 只有“指标” ， 因此回迁房也可以进行“回迁指标买卖” 。
财经无忌|考虑过风险收益比吗？，指望购买回迁房“一夜暴富”的人
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就法律角度而言 ， 交易流程越复杂 ， 时间越长 ， 产生法律风险的可能性就越大 ， 买家要事先防范 。
1.预防卖家反悔
回迁房价格便宜 ， 往往只有同地段商品房价格的1/3至1/2 ， 但这几年回迁房一直在涨价 ， 拼命向周边房价看齐 。 卖家天然有动机反悔 ， 与其说是市场原因 ， 不如归结为人性 。
类似的问题在南京也有 。 南京城东花岗地区是当地最大的保障房片区之一 ， 2015年7月份 ， 花岗地区的经济适用房指标均价在4200元左右 ， 到2020年9月份 ， 花岗地区的经济适用房均价已经超过20000元 。
而根据国家七部委《经济适用住房管理办法》的规定 ， 经济适用房在上市5年内不得上市交易 。
2015年的交易行为在2020年迎来了过户高峰 ， 当初的指标和目前的市价在这5年中 ， 存在的巨大的价差 ， 导致了南京法院受理了大量因卖方反悔引起的诉讼 。
卖家如果因为指标涨价而反悔 ， 买家可去法院起诉要求继续履行房屋转让合同 ， 并且要求卖家进行赔偿 ， 当然赔偿的依据就是签署的房屋转让合同 ， 房屋转让合同中的卖家违约责任不宜规定的过低 ， 否则 ， 假如卖家的违约成本低于毁约收益 ， 那就相当于变相鼓励了卖家毁约 。
2.从签约主体预防风险
回迁房买卖的流程不复杂 ， 一般来说就是确定项目、面积、价格 ， 和卖方签转让合同 ， 然后去开发商办理手续 ， 签拆迁补偿合同 。
整个交易流程必须签署两个核心协议 ， 两份协议针对不同的主体 。
一份是与卖方签的转让合同 ， 另一个是和开发商签拆迁补偿合同 。
房子毕竟是开发商开发的 ， 开发商只有立项之后 ， 才能进行项目改造 。
如果不能与开发商直接签协议 ， 那基本是还没立项 ， 就不是指标 ， 那就和买农民房 ， 小产权房一样的性质 ， 没有法律保障 。


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