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北极正在形成新的气候系统究竟怎么回事？北极正在形成新的气候系统时间过程详解( 六 )


恒大虽然没有明确说自己押宝在一二线还是三四线 ， 但其土储说明了问题 。 目前恒大拥有超过3亿平方米的土储 ， 其中 ， 一二线占比66% ， 平均地价只有2040元/平方米；三线城市占比34% ， 平均地价只有1178元/平方米 。 恒大之所以能成为房企中的利润王 ， 与其拿到的低价地密不可分 。
第四名的融创同样是看好一二线 ， 截至2018年底 ， 融创总土地储备约2.56亿平方米 ， 总货值约3.55万亿元 ， 85%分布于一二线城市 。
看好一二线还是三四线 ， 到底哪个更有未来？其实各有利弊 。 在一二线城市 ， 品牌房企扎堆 ， 地方政策调控严格 ， 土地价格居高不下 ， 更加考验房企的运营能力 ， 很多习惯做三四线城市的房企习惯了在地市呼风唤雨 ， 到一二线拿地会面临着运营和利润的压力 。 但另一方面 ， 一二线城市产品不愁卖不出去 ， 不断上涨的房价让房子奇货可居 。
反过来看三四线 ， 一方面 ， 2017年以来连续两年巨量土地供应在未来即将形成商品房供应 ， 叠加短期内越来越多城市商品房库存已然开始回升 。 以四线城市孝感为例 ， 截至2019年3月 ， 据官方年鉴数据 ， 2014~2016年其宅地供应量达到了994.93万平方米 ， 位居湖北省三四线城市的TOP3 ， 宅地消化周期也达到了5.98年 ， 库存风险已然浮出水面 。 此外从近3年孝感商品房土地消化周期我们也不难看出端倪 ， 据CRIC统计 ， 孝感2016~2018年总共成交了510宗地块 ， 总建面积达2405.07万平方米 ， 继而推算其商品房土地消化周期也高达13.59年 。 与省会城市武汉接壤 ， 距离武汉市中心约60公里 ， 距离武汉天河国际机场仅30公里 ， 在武汉的虹吸效应之下 ， 近年来人口逐步向武汉转移 ， 后续难免存在需求乏力、库存高企等问题 。
但对于碧桂园这样的龙头房企来说 ， 其品牌溢出效应明显 ， 在三四线的竞争力保证了其高速成长 。 再加上从2018年开始 ， 在“房子是用来住的 ， 不是用来炒的”以及因城施策的政策导向下 ， 整个行业进行了严格的调控 ， 一二线城市的房地产市场进入了寒冬 ， 向尚未严控的三四线城市进军是很多房企不得不做的选择 。
坚守地产还是多元化？
土储区域分歧之外 ， 龙头房企在坚守地产还是业务转型上出现分歧 。 简单地说 ， 龙头房企虽然都极为看重地产业务板块 ， 但多元探索的力度大不相同 。
一方阵营是积极探索多元化业务 ， 以碧桂园和恒大为代表 。 综合来看 ， 恒大和碧桂园的多元化可以叫做地产业务之外的多元化 ， 相比于主业来说 ， 是期待新的增长引擎 ， 但与主业离得远 ， 难度也更大 。 无论是新能源汽车对于恒大 ， 还是机器人业务对于碧桂园 ， 想要贡献主业 ， 在未来的挑战绝非投入资本那么简单 。
另一阵营是万科和融创 。 万科和融创也并非没有多元化布局 ， 但更多的是主业相关的多元化 。 相比于许家印和杨国强对多元化业务的信心满满 ， 万科与融创则形成了鲜明的谨慎 。 在3月26日万科举办的2018年业绩发布会上 ， 当被问及多元业务转型时 ， 郁亮则表示 ， 不可能找到比地产更赚钱的业务 ， 我们从来不抱什么希望 ， 大家也不要指望 ， 未来新业务要赚小钱 。 在郁亮看来 ， 从过去到现在 ， 到未来10年 ， 开发业务都将是万科的基本盘 ， 它支持着未来10年万科主要的收入、利润和现金流 。
融创也在努力转型 ， 2018年接盘了万达的文旅 ， 也是地产相关的多元化 。 孙宏斌在3月29日的业绩发布会上表示 ， “多元化没有太多成功的案例 ， 因此融创不会多元化 。 ”
多元化是地产企业绕不过的话题 ， 但到底哪条路能走通 ， 还有待市场的检阅 。
殊途同归
对地产行业来说 ， 多元化是一剂兴奋剂 ， 也是一剂镇定剂 。
虽然杨国强坚信地产行业还有城镇化的红利 ， 但截至2019年 ， 中国城镇化率已经达到了59% ， 地产行业已经进入白银时代确定无疑 。 行业的天花板虽然还有一段距离 ， 但已经能看到了 。 多元化的冲动即于这种行业天花板的交流 ， 而多元化恰好就是镇定剂 。


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