房地产导刊|恒大又出手！提前偿还106亿外债+近23亿上海夺地
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高增长、控规模、降负债”是恒大在今年3月份实施的发展新战略 ， 其核心目的 ， 就是要大力降负债 。 9月17日 ， 中国恒大（3333.HK）发布公告 ， 为进一步降低债务水平和融资成本 ， 决定通过自有资金提前偿还15.65亿美元债 ， 折合人民币106亿元 。 
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据了解 ， 恒大此次提前偿债将全部使用自有资金支付 ， 在一定程度上反映其目前较为充裕的现金流 。
分析人士指出 ， 恒大提前偿还这么大规模的美元债 ， 不仅体现出公司的强大实力和良好信用 ， 也再次向外界释放出大力降负债的巨大决心 。
销售回款让现金流充沛
进入下半年 ， 房地产调控持续收紧 ， 融资“三道红线”让房企压力倍增 ， 资金压力大的房企已纷纷行动起来 。 其中也包括恒大 ， 除了此次大手笔偿债之外 ， 恒大推出的七折促销活动 ， 分拆物业上市以及恒大汽车引入战投 ， 这些动作都有将会降低负债 。
【房地产导刊|恒大又出手！提前偿还106亿外债+近23亿上海夺地】在监管层加强房企融资监管前 ， 恒大在年初便已提出“降负债”的目标 。 恒大希望在2020年到2022年 ， 力争有息负债平均每年减少1500亿元 。 恒大发布的中期报告显示 ， 截至6月底 ， 恒大有息负债比3月底减少约400亿元 ， 预计全年会减少1000亿元左右 。
9月6日晚上 ， 中国恒大董事局主席许家印连夜召开营销大会 ， 正式下达了9月、10月的营销任务：每个月销售目标1000亿元 ， 即“金九银十”累计要实现销售2000亿元 。
对恒大而言 ， 每年的“金九银十”都是为年度业绩发力的最好时机 ， 去年9-10月恒大累计实现销售1734亿元 ， 其中10月单月完成了903亿的销售额 ， 成为房企单月销售最高纪录 。
若能趁“金九银十”顺利抢收2000亿元的销售额 ， 恒大将提前完成全年6500亿元的年度目标 ， 完成8000亿元内部销售目标的81.3% 。
为实现两月2000亿元的销售目标 ， 恒大在全国范围内推出了全线7折优惠 ， 同时还推出网上卖房2000抵20000、清尾最高88折等多重额外折扣让利 。 此前 ， 在房企销售最困难的2月 ， 恒大也只给出了75折优惠 。
中原地产认为 ， 今年下半年 ， 如果融资渠道受限 ， 房企资金压力加剧 ， 要改善负债率、改善融资结构 ， 又要冲全年业绩 ， 回款能力将是房企持续经营的关键 。
上半年 ， 恒大累计销售回款3120亿元 ， 同比增长66.5% ， 销售回款率达89.4% ， 同比增长23个百分点 。 如果以约90%的回款率计算 ， 恒大全年销售回款将达7200亿元 ， 较2019年大幅增加约2700亿元 ， 为实现许家印提出“有息负债每年平均下降1500亿”的目标带来更大的底气 。
此外 ， 恒大最近在资本市场捷报频传 ， 旗下恒大物业引入235亿港元战投 ， 恒大汽车(0708.HK)也成功引入40亿港元投资 ， 将进一步增加净资产 ， 推动负债率下降 。
有分析人士指出 ， 中国恒大此次偿还的15.65亿美元债折合人民币约106亿元 ， 规模不小 ， 能悉数以自有资金偿还 ， 足以证明恒大现金流充裕 。 在行业销情普遍不及预期的背景下 ， 恒大此举更彰显了自身的硬实力 。
提前还款为降负债表决心
今年八月 ， 房地产行业的“三大红线”融资新规出台 ， 让行业对稳健经营越发重视 ， “减负”成为房企的重头戏 。
在这一点上 ， 中国恒大先知先觉 ， 为实现更加持续稳健发展 ， 今年3月起就已大刀阔斧启动战略转型 ， 实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 ， 并以“降负债”作为核心要义 。
数据显示 ， 自新发展战略实施以来 ， 中国恒大仅第二季度有息负债便大幅下降400亿 ， 加上近期旗下恒大物业引入235亿港元战投、恒大汽车成功募资40亿港元 ， 都将推动中国恒大负债率大幅下降 。
一位业内人士指出 ， “三道红线”突然出现给房企带来了前所未有的压力 ， 恒大此时以自有资金提前偿债可谓意图明显 ， 一方面体现出公司充沛的现金流和良好信用 ， 另一方面也向外界释放出大力降负债的巨大决心 。
据悉 ， 中国恒大负债还将进一步下降 ， 并推动各项指标符合监管要求 。
恒大22.95亿竞得上海北外滩商住地
9月17日 ， 上海市虹口区出让一宗商住用地 ， 在经过36轮竞价之后 ， 最终由恒大地产集团以总价22.95亿元竞得 ， 楼面价51000元/平方米 ， 溢价率10.87% 。
资料显示 ， 此次恒大竞得的为虹口区北外滩街道HK286A-03a、HK286A-03c号地块 ， 该地块总建筑面积地上45000平方米 ， 其中住宅建筑面积不超过20000平方米；地下空间可设置3层 ， 规划为停车库及附属配套设施 ， 经营性建筑面积24000平方米 ， 其中住宅配套停车库及附属设施8000平方米 ， 非住宅配套停车库及配套为16000平方米 。 HK286A-03a号地块建筑高度不高于70米 ， HK286A-03c号地块不高于60米 ， 两宗地块竞拍起始价为20.7亿元 。 
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