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修炼|修炼好四大招，富力降负债年内有望实现预期

4年前 ， 恒大净负债率很高 。 许家印提出了解决方案 ， 从“三高一低”（高负债、高杠杆、高周转、低成本）向“三低一高”（低负债、低杠杆、低成本、高周转）模式转变 。
说白了 ， 就是要想方设法减少负债 。 对于一家房地产企业来说 ， 所有负债根本来源 ， 是将借回来的钱 ， 变成了土地和在建房屋 ， 以及车位、商场、写字楼、酒店等自持资产 。
出售自持资产 ， 减负债的效果固然立竿见影 。 所以 ， 夏海钧当时用了一句话 ， 来解释他将如何执行上述模式转变：“增加销售 ， 减少土地储备 。 ”
三年后 ， 恒大净负债率下降到159.3% 。
你很难想象 ， 作为一家千亿销售规模的房企 ， 富力上半年拿地支出仅为：60亿元 。
整个上半年 ， 上海最贵一宗地卖了310.5亿元 ， 杭州最贵一块地卖了107亿元 。 也就是说 ， 富力6个月拿地支出 ， 抵不上别人一块地 。
一方面暂缓拿地 ， 另一方面加快销售 ， 上半年富力实现销售额510.6亿元 。
减少了房企最大支出 ， 富力将销售回款用于偿还债务 ， 富力上半年有息负债减少94亿元 。
当前富力拥有货币资金359.95亿元 ， 套入净负债率的公式中（净负债率=「有息负债—货币资金」/净资产） 。
富力净负债率从2019年末的198.88%下降至今年中期的176.66% 。
富力联席主席李思廉强调 ， 希望年内富力净负债率再下降10个点左右 。 如果货币资金、净资产变量保持大体不变 ， 这意味着富力还需要减少负债：100亿元 。
【修炼|修炼好四大招 ， 富力降负债年内有望实现预期】接下来就看销售情况了 ， 为了保证完成任务 ， 富力祭出了大招：
保证下半年2300亿元货值供应 ， 保守按照50%去化率 ， 千亿销售任务大概率能完成；
弹性定价 ， 制定更加灵活的销售策略 ， 富力一般在第四季度会进行大规模促销；
控制成本 ， 上半年富力销售和行政开支同比减少9% ， 占营业收入百分比从11.2%降低至9.9% 。
除了这三个大招之外 ， 李思廉也承认 ， 富力的“减磅”计划 ， 也包括：
“可能出售一些资产项目 ， 从长远减轻负担 。 ”
对于任何一家房地产企业来说 ， 减负债都会带来负面效应 ， 那就是土地储备的减少 ， 未来将失去营业收入和盈利成长性 ， 这也是上市房企股价长期低迷的原因 。
对此 ， 富力也有两个应对方案 ， 第一是加速城市更新项目的转化 。 上半年 ， 富力转化了3个城市更新项目 ， 合计130万平方米建筑面积 ， 货值460亿元 。
未来18个月内 ， 富力将加速转化 ， 预计增加建筑面积900万平方米的土地储备 ， 可售资源近2000亿元 ， 相当于富力一年多的销售量 。
第二 ， 富力也并不是绝对不参与土地拍卖 ， 而是只参与“短平快项目”的竞拍 ， 所谓“短平快”即：十二个月内 ， 能产生现金流回报快速的资产周转项目 。
“大型的一百多亿的我们尽量不参与 ， 大多数招拍挂都是控制在10亿金额左右 。 ”
李思廉再三强调 ， 富力在尽量缩减开支 。
（责任编辑：宋虹姗 HO031）   【免责声明】本文仅代表合作供稿方观点 ， 不代表和讯网立场 。 投资者据此操作 ， 风险请自担 。


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