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融资|三道红线下，富力地产祭出多招降负债，能安稳过关吗？

_本文原题为 三道红线下 ， 富力地产祭出多招降负债 ， 能安稳过关吗？
融资“三道红线”下 ， 高杠杆房企债务问题凸显 ， 近日富力地产两起资本市场动作引发关注 。 在继9月初传出部分酒店资产打包成房地产信托基金并在新加坡上市后 ， 9月15日 ， 富力地产又发布公告称 ， 拟通过配售代理以每股9.82港元配售2.57亿股 ， 融资25.24亿港元 。
在业内人士看来 ， 无论是分拆酒店资产传闻还是再配发新股 ， 富力地产都是为了缓解债务压力 。 截至2020年6月底 ， 富力地产剔除预收款后的资产负债率约为78.16% ， 净负债率为176.7% ， 现金短债比不到0.5 ， 全部踩中融资新规“三道红线” ， 偿债压力显而易见 。 下半年 ， 融资监管收紧 ， 多个热点城市调控加码 ， 都将令房企销售与回款增添不确定性 ， 对于富力地产来说 ， 债务是否可控？能否破局债务困境？
分拆酒店业务上市“未形成时间表” ， 启动配股计划
【融资|三道红线下，富力地产祭出多招降负债，能安稳过关吗？】近日 ， 据媒体报道 ， 富力地产计划在未来10个月内 ， 将其2017年从万达手中购买的部分酒店资产打包成房地产信托基金并在新加坡上市 ， 从而盘活酒店资产以缓解偿债压力 。
9月18日 ， 富力地产方面回复新京报采访人员称 ， “此事涉及多个机关和部门的政策与措施的配合 ， 所以这个课题我们一直在研究 ， 同时应结合富力自身的定位和战略 ， 因此需要一段时间去讨论 ， 目前并未形成明确的时间进度表或实质性进展 。 如果有进一步的消息 ， 会第一时间公布 。 ”
无独有偶 ， 继去年12月首次配股后 ， 近日富力地产再启动配股计划 。 9月15日晚间 ， 富力地产发布公告称 ， 将配售发行2.57亿股新H股 ， 配售价格为每股9.82港元 。
根据公告显示 ， 富力此次配售股份约占该公司现有已发行H股总数的19.95% ， 及现有已发行股份总数的7.35% 。 配售完成后 ， 此次配售股份约占扩大后已发行H股总数及已发行股份总数的16.63%及6.85% ， 预计配售股份所得款项总额和净额分别约为25.24亿港元及24.9亿港元 ， 拟用于偿还境外债务性融资 。
富力地产方面表示 ， “最近有看好房地产的投资者接触公司 ， 也对公司比较认可 ， 我们就按现在的市场价格进行配股 。 此次配股融资的目的在于减少对债务融资的依赖 ， 优化本公司资本结构 。 ”
受此影响 ， 9月15日当天 ， 富力地产股价以10.1港元高开 ， 最高点达到10.26港元 ， 最终以10.08港元收盘 ， 上涨1.31% 。
受酒店业务拖累 ， 负债压力进一步加大
2017年以199.06亿元吞下万达集团77家酒店 ， 并未令富力地产走向巅峰 ， 其酒店业务持续亏损的同时 ， 也拖累整个公司发展 ， 令其陷入债务泥潭 。
数据显示 ， 2017年-2019年 ， 富力酒店业务分别亏损1.46亿元、4.59亿元、10.1亿元 。 2020年 ， 突如其来的新冠肺炎疫情给酒店行业以重创 ， 富力地产酒店业务未能幸免 。 根据2020年上半年业绩报告 ， 富力地产实现营业收入335.9亿元 ， 同比减少4% ， 其中来自酒店的营业额为13.96亿元 ， 同比下降58% ， 亏损从2019年同期的4.20亿元扩大至9.35亿元 。
富力地产董事长李思廉在半年报中称 ， 在第一季度 ， 因检疫隔离和旅游限制 ， 商务和休闲旅游几乎全部暂停 ， 商务宴会和一般餐饮亦全部暂停 ， 这让酒店业受到重创 。
事实上 ， 酒店业务属于重资产 ， 投入巨大且回报周期长 ， 想要获得盈利并非易事 ， 同时还会沉淀大量资金 ， 加剧企业负债压力 。 中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示 ， 收购万达资产包 ， 给富力地产的现金流造成很重的压力 。
据统计 ， 2017年-2019年 ， 富力地产经营活动产生的现金流量净额为负 ， 2019年更是达到-241.45亿元 ， 同比下降180% ， 2020年上半年为-29.32亿元；投资活动产生的现金流量净额在今年上半年虽然转正达到15.72亿元 ， 但是过去三年也是负数；筹资性现金流净额在2017年-2019年为正 ， 这表示其自身造血能力远不及对于外部融资的依赖 。 不过 ， 今年上半年 ， 富力地产筹资性现金流净额也开始转负 ， 为-36.96亿元 。


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