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融资|三道红线下，富力地产祭出多招降负债，能安稳过关吗？( 二 )


从借款方面来看 ， 截至2020年6月底 ， 富力地产借款总额达1877.4亿元 ， 其中短期借款以及长期负债当期部分约748亿元 ， 而包括作特殊用途而受限的资金在内的总现金仅为360亿元 ， 现金远不能覆盖短期债务 。
由此 ， 截至2020年6月底 ， 富力地产剔除预收款后的资产负债率约为78.16% ， 净负债率为176.7% ， 现金短债比不到0.5 ， 全部踩中“三道红线” ， 偿债压力显而易见 。
据了解 ， 房企融资“三道红线”分别为：剔除预收款后的资产负债率不超过70%；净负债率不超过100%；现金短债比不小于1 。 如果三个指标均越线 ， 此类房企将不得新增有息负债 。
受高负债影响 ， 今年8月底 ， 标普下调了富力地产的评级 ， 将其及子公司富力香港的长期发行人信用评级从“B+”下调至“B” 。 同时 ， 惠誉认为富力地产流动性承压且再融资风险受制约 ， 将其评级展望从“稳定”下调至“负面” 。
对于负债压力较大的富力地产来说 ， “三道红线”如果全面实施 ， 将对其外部融资形成直接冲击 ， 进而加剧财务恶化 。
加速降负债 ， 积极销售、计划出售投资物业或开发项目股权
在多年回A无望的情况下 ， 今年7月 ， 富力地产最终主动撤回IPO的申请 。 而为了缓解现金流压力 ， 富力地产积极寻求其他股权融资途径 ， 于是就有了上述分拆酒店传闻以及富力地产再次启动配售新股计划 。
柏文喜表示 ， 无论是配售新股 ， 还是酒店物业分拆上市 ， 都是为了缓解债务难题 ， 优化现金流 ， 让财务回到稳健和安全的区间内 。
同策研究院资深分析师肖云祥认为 ， 酒店分拆如若属实 ， 有两个逻辑 ， 一是剥离包袱 ， 降低富力地产整体层面的长期债务和运营压力；二是通过酒店资产上市进行融资 ， 进而缓解债务压力 。 “如果顺利的话 ， 6-8个月就能够实现在新加坡上市 ， 一定程度上可以缓解短债压力 。 ”
一位券商分析师表示 ， 受疫情影响 ， 上半年房企更多依靠融资输血 ， 而下半年受融资收紧影响 ， 则需要更多依靠自身的销售回款 。 肖云祥也认为 ， 房企通常采用“借新还旧”的模式来缓解现金流压力 ， 但在无法开源的情况下 ， 旧债肯定是一个风险集中点 ， 这种情况下 ， 房企要想再获得资金流入 ， 只有降低自身使用杠杆的强度 ， 最好的方法就是加速去化 。
58安居客房产研究院分院院长张波认为 ， 下半年负债水平过高的房企要通过加大让利促销的力度抢夺有效客源 ， 加速回款以应对融资收紧带来的资金压力 。
不过 ， 纵观这两年富力地产的销售增长放缓 。 2019年 ， 富力地产实现权益销售1382亿元 ， 同比仅增5% 。 2020年上半年 ， 由于疫情等综合因素影响以及推盘高峰集中于下半年 ， 富力地产实现权益销售额510.6亿元 ， 同比下降15% ， 仅完成全年1520亿元销售目标的34% 。 而下半年 ， 热点城市房地产调控政策频频加码 ， 房企销售与回款存在诸多不确定性 ， 对于富力地产来说 ， 挑战仍大 。
富力地产方面表示 ， 下半年 ， 该公司将继续推出16个全新项目及2300亿元的可售资源 ， 以达成协议销售目标 。 基于现在可售资源及新项目推售时间表 ， 管理层对完成年度协议销售目标保持审慎乐观 。
事实上 ， 对于降负债的问题 ， 在今年中期业绩发布会上 ， 富力地产管理层就表示 ， 年初计划在年内把净负债率控制在185%以内；从目前来看 ， 年中已经降至约177% ， 完成年初目标 ， 预计年末下降至160%左右 。 “因为减轻负债 ， 机构评级才会调整 。 ”
与此同时 ， 富力地产方面还对新京报采访人员称 ， 在积极销售提高收款效率的同时 ， 也有出售一些投资物业或发展项目股权的计划 。 事实上 ， 年中 ， 李思廉曾将这形容为“减磅” ， 并称无论是投资物业或房地产发展项目 ， 富力地产都有出售的计划 。
穆迪报告也透露 ， 富力地产正与买家进行谈判 ， 以出售其约120亿元的物业 。


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