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北京写字楼|新经济“晴雨表”：北京写字楼下一波动能需求在哪？( 二 )


共享经济的发展 ， 同样为北京写字楼市场提供了强劲的需求 。 2015年到2018年 ， 网约车、共享单车、联合办公等共享经济领域先后崛起 ， 其细分领域的部分行业巨头 ， 至今仍是市场的主要需求 。 但由于行业竞争激烈 ， 共享经济带来的需求一度十分不稳定：
2016年 ， 滴滴出行收购优步中国 ， 使得优步在第二年退租了在望京区域的整层办公面积；2017年 ， 在拿到高达1.3亿美元的C轮融资后 ， ofo在中关村的理想大厦租赁了5000平方米的面积 ， 但仅一年后就因经营困难退租；联合办公领域曾在2017年和2018年快速扩张 ， 但截至2019年底 ， 北京已有超过100家联合办公门店关闭……
接连不断的产业浪潮催生大量需求 ， 推动了北京写字楼市场繁荣发展 。 据统计 ， 截至2019年底 ， 金融街(000402,股吧)区域和CBD区域的优质写字楼租金水平分别排名全球第三和第九 。 与国内其他城市相比 ， 北京优质写字楼平均374元／平方米／月的租金水平已远超上海 ， 且长期领跑全国办公楼市场 。
科技金融行业或成新增需求主力
2019年被认为是北京写字楼市场的转折点 。 由于市场中缺乏新兴的动能需求 ， 且面临经济下行压力、中美贸易摩擦升级等影响 ， 北京写字楼市场的需求出现缩水 ， 租金下降 ， 空置率也出现攀升 。
到2020年 ， 随着新冠肺炎疫情进一步影响到经济复苏 ， 北京写字楼市场的空置率继续攀升 。 多家机构的统计显示 ， 截至今年第二季度 ， 北京写字楼市场的空置率在15%上下 ， 为2010年来的最高值 ， 租金同比下降约6.8% 。
具体而言 ， 不同区域的降幅并不相同 。 根据仲量联行的统计 ， 受益于稳定的刚性需求 ， 近20年来 ， 金融街区域的租金仅在2009年因全球金融危机经历过一次下降 ， 降幅在5%以内；中关村区域在市场低迷时期的租金降幅同样在5%之内 。 与之相对的是 ， 在CBD、东二环、东长安街、第三使馆区等区域 ， 面对空置率上升 ， 租金最高降幅甚至达到过15% 。
但在仲量联行看来 ， 当前市场仍保持在相对平稳的运行区间 ， 当前的压力并非不可承受 。 简言之 ， 在当前的艰难时期 ， 市场面临的最大问题在于新兴的动能需求相对缺乏 ， 而充足的基石需求可以保证市场维持相对稳定 。
2019年 ， 部分大型国有银行进行大规模扩张 ， 并在一定程度上提振了市场 。
但正如此前各类动能需求推动市场走向繁荣一样 ， 市场的最终复苏仍要依靠新一波的动能需求 。 分析人士普遍认为 ， 在政策的扶持下 ， 科技、金融等重点行业将继续享受红利 ， 并有望成为北京写字楼市场新增需求的“主力军” 。
根据仲量联行的调研 ， 未来新的动能需求将来自于三个方面：1、鉴于科技行业在疫情期间发展势头强劲 ， 政策扶持力度大 ， 人工智能、云计算、5G等新基建领域的企业将迎来发展机会；2、疫情给医疗健康行业和保险行业带来了重大发展机遇 ， 同样也促进了网络游戏和视频直播的发展；3、受“京交会”升格“服贸会”成功举办和北京扩大金融业、现代服务业开放等利好措施推动 ， 专业服务业和金融业的需求也将持续保持强劲 。
“展望北京写字楼市场的下一波浪潮 ， IT行业兼具政策驱动和疫情催生两大动因 ， 将在未来的市场版图中占据重要位置 。 ”仲量联行指出 ， 北京仍有机会缔造和吸引新的需求 ， 并助力北京办公楼市场重新步入上行轨道 。
但在下一轮动能需求到来之前 ， 疫情冲击及经济增长放缓将持续向市场施加压力 。 由于市场仍处于租金调整阶段 ， 预计在短期甚至中期内 ， 租金仍将继续下行 。
【北京写字楼|新经济“晴雨表”：北京写字楼下一波动能需求在哪？】仲量联行认为 ， 随着疫情和经济增速放缓的影响逐步消散 ， 北京办公楼市场租金的跌势预计将延续至2021年底或2022年初 ， 在经过2022和2023两年的稳定期之后 ， 更多动能需求的涌入将推动租金于2024年重返上行周期 。


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