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北京写字楼|新经济“晴雨表”：北京写字楼下一波动能需求在哪？

北京写字楼市场正在经历近十年来的“至暗时刻” 。
多家机构统计数据显示 ， 受新冠肺炎疫情影响 ， 北京写字楼租金水平正持续下降 ， 空置率居高不下 。 其中 ， CBRE世邦魏理仕发布的数据指出 ， 今年第二季度 ， 北京优质写字楼的整体空置率上升至15.5% ， 为2010年第三季度以来最高值 。
图 IC photo
写字楼市场的景气程度与经济形势和企业信心息息相关 。 受疫情影响 ， 很多企业放缓扩张步伐 ， 并缩减租赁面积 ， 甲级写字楼市场的交易频率明显下降 。
但疫情似乎并不是影响北京写字楼的主要因素 。 仲量联行近日发布报告指出 ， 过去十年来 ， 北京新落成办公楼宇入市首年的去化比例平均可达75% 。 但进入2019年后 ， 写字楼市场的租赁需求明显下降 ， 今年暴发的新冠疫情 ， 令原本就有的下滑趋势进一步加剧 。
仲量联行对北京写字楼市场的需求层次进行分类 ， 并梳理了近十年来的需求变化 。 经济发展催生的多轮行业浪潮 ， 一度令北京写字楼市场持续繁荣 。 该机构认为 ， 受疫情冲击和经济增速放缓的影响 ， 至少到明年 ， 北京写字楼市场租金水平仍将下跌 。 但人工智能、云计算等新基建领域的企业有望助力市场重新步入上行轨道 。
租赁需求随新经济潮起潮落
作为国内最早起步的写字楼市场之一 ， 北京写字楼日臻成熟 ， 租赁需求来源稳定、多元 ， 有利于抵御单一行业大幅下滑所带来的风险 。 仲量联行根据需求特点和层次的不同 ， 将北京写字楼市场需求分为基石需求、从动需求和动能需求三类 。
其中 ， 作为需求结构中的根基 ， 基石需求的承租面积占比达到51% 。 该类需求由风险度低、知名度高的企业租户组成 ， 包括央企、国企、跨国公司、私企巨头 ， 以及世界500强企业 。 这部分需求具有稳定且持久的特点 ， 在市场中追求合理的租金水平 。
从动需求的承租面积占比28% ， 以内资和外资的中小型公司为主 。 此类需求表现低调 ， 虽然稳定性不及前者 ， 但仍对市场有着较大影响 。
动能需求占比21% ， 这类需求主要来源于新兴行业 ， 办公面积扩张速度快 ， 支付能力最强 ， 是引领市场租金增长、提高出租率的关键因素 。 但由于很多行业在扩张期的发展存在较大的不稳定性 ， 其风险也相对较大 。
仲量联行指出 ， 自2014年以来 ， 新兴行业领域不断形成、融汇和更迭 ， 并持续带来新的动能需求 ， 保证了市场中的租赁需求持续强劲 。
具体而言 ， 自2014年年中开始 ， P2P贷款公司开始大规模进入北京写字楼租赁市场 ， 并成为推动市场租金增长的重要动力 。 但在2015年底“e租宝”非法集资事件发生后 ， 监管部门持续收紧P2P行业的监管政策 ， 行业的新增需求又急剧萎缩 。 到2016年初 ， P2P行业引发的需求热潮迅速降温 。
目前 ， 只有高度合规的P2P公司仍在北京甲级写字楼中承租 。 国贸地区某甲级写字楼招商部负责人向21世纪经济报道表示 ， 近些年 ， 偶有小型P2P公司在该区域承租 ， 但租赁规模已明显小于以往 ， 且流动性较大 。
几乎同一时间 ， 互联网行业巨头的快速扩张 ， 引领了科技、媒体和通信（TMT）行业的发展 。 位于望京的阿里巴巴北京总部和落址于中关村(000931,股吧)的谷歌 ， 均引发了产业聚集效应 ， 吸引众多互联网初创公司涌入周边区域 。
据统计 ， 在北京传统的高新技术产业聚集区——中关村 ， 甲级写字楼租金从2014年的297元／平方米／月 ， 大幅上涨到2016年的322元／平方米／月 。
2018年到2019年 ， 手机APP软件催生新的经济模式 ， 新兴内资科技企业崛起 ， IT行业迎来第二波浪潮 。 以字节跳动的崛起为代表 ， 2018年 ， IT行业超过传统金融行业 ， 成为北京优质写字楼市场最大的租赁需求来源 。
2019年以来 ， 经济下行 ， 市场承压 ， 写字楼租赁需求相对放缓 。 但根据仲量联行的观点 ， IT公司仍在市场中保持扩张步伐 。 “截至当前 ， IT行业租赁成交约占市场新租交易的四成 。 ”


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