ZAKER生活|日本的物业管理都做些什么？
房子建造完成后 ， 经过长期的风吹雨打和紫外线的照射 ， 房子的外墙经过若干年之后 ， 一定是会出现劣化 。 下水管道经过几年的使用后 ， 一定会出现堵塞 。 中国的房子如此 ， 日本的房子也是这样 。
可是为什么我们中国在90年代建造的房子 ， 不少已经成了危房 ， 成了旧城改造的对象？而日本房子的外墙却不过多地出现劣化？怎样保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？
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秘密只有一个 ， 那就是日本恪守建筑物的维修保养之道 。
这就需要定期的维修 ， 而且是预防性维修 ， 不是出了问题才维修 。
房子建造完成后 ， 经过长期的风吹雨打和紫外线的照射 ， 房子的外墙经过若干年之后 ， 一定是会出现劣化 。 下水管道经过几年的使用后 ， 一定会出现堵塞 。 中国的房子如此 ， 日本的房子也是这样 ， 那么 ， 如何能够保证房子的外墙不过多地出现劣化？如何能够保证整栋大楼的所有管道畅通无阻？这就需要定期的维修 ， 而且是预防性维修 ， 不是出了问题才维修 。
日本保证长期维修的资金来源
日本有一项法定的制度 ， 那就是买了公寓楼的房子 ， 就要缴纳维修基金 。 维修基金的缴纳 ， 是每一位拥有房产权的人必须承担的义务 ， 而且这一项义务是依据“平等均分”的原则实施的 。
维修基金
首先 ， 在购买新房时 ， 你必须缴纳一笔维修基金 ， 一般3室一厅的房子 ， 第一次需要缴纳大约150万日元 ， 也就是10万元人民币左右 。 然后 ， 每一个月再缴纳1000元到2000元人民币不等的物业修缮管理费 。 如果你是租房客 ， 那不需要缴纳这么多钱 ， 只需要交相当于100多元人民币的日元管理费就行 。
必须说明的是 ， 开发商在卖楼时 ， 也必须缴纳一笔维修基金 ， 而且这一笔维修基金 ， 必须超过所有业主缴纳的维修基金的总和 。
一楼也要承担电梯费和屋顶工程费
与中国不同的是 ， 日本住在一栋楼里的所有业主 ， 缴纳的维修费是完全平摊的 。 在我们中国 ， 住在一楼的业主 ， 是不愿意承担电梯的修理费用 。 同样 ， 住在1楼的业主 ， 也不愿意承担屋顶的防漏工程的修理费用 ， 因为1楼业主说的理由也是很充分：我住在一楼 ， 又不用电梯 ， 屋顶漏水跟我也没有关系 ， 为什么要我承担这些不搭界的费用呢？
【ZAKER生活|日本的物业管理都做些什么？】但是在日本 ， 这种中国式的思维是行不通的 。 日本人认为 ， 住在一个大楼里的所有业主 ， 大家就是一个大家庭 。 整栋楼不是某个人的 ， 而是大家共有的 ， 大楼的生命 ， 就是每一户住家的生命 ， 因此 ， 所有的维修费用必须大家平均分摊 ， 不能你多我少 。 正因为日本人有这一种集体主义思想 ， 或者从众思维 ， 使得日本楼盘管理过程中 ， 很少会产生业主之间的矛盾 。
维修基金由谁管理
维修基金不是由政府（房管所）管理的 ， 而是由业主委员会和物业管理公司共同管理 。 钱放在哪里呢？是放在银行里 。 需要使用时 ， 由物业管理公司提出预算 ， 业主委员会审核批准支付 ， 政府无权 ， 也不能介入此类民间事务 。 
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东京虽然是一座有着2000多万人口的国际大都市 ， 但是 ， 主要的物业管理公司 ， 却只有4、5家 ， 当然都是有着半个世纪以上物业管理业绩与信誉的大企业 。
从一栋公寓楼建成之后 ， 这些物业管理委员会就会和业主委员会共同商定出一个长达50年的公寓楼维修计划表 ， 什么时候修理屋顶防漏系统 ， 什么时候修理外墙 ， 什么时候疏通下水道 ， 什么时候检查供水系统 ， 什么时候检修电梯和更换电梯？都清清楚楚地写明具体的施工年份和施工时间 ， 并印成册子 ， 业主们人手一份 。 到维修节点时 ， 由物业管理公司提前通知业主委员会开会审核 ， 批准预算 ， 并书面通知所有业主 。 
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日本物业管理有一条不成文的规矩 ， 不管下水道有没有堵 ， 一年必须使用高压清洗装置全部疏通一次 。 屋顶的防漏系统 ， 一般是5年补修一次 ， 10年大修一次 。 外墙一般是10年全部翻新一次 。 电梯是3个月检查一次 ， 15年更换一次 。 房间里面的消防探测系统是一年检修一次 ， 
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也就是说 ， 日本的物业管理 ， 不是管道堵了 ， 设备坏了 ， 才去修理 ， 而是完全的按照预先制定的修理计划 ， 进行预防性修理 ， 以保证大楼和住户不会遇到生活上的麻烦 。 
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会不会被挪用或乱用
在设备没有坏的情况下 ， 就把自己的一笔钱交给业主委员会和物业公司去管理使用 ， 会不会被挪用和乱用？这是许多人可能会担心 ， 而且是不愿意交钱的原因 。 但是 ， 日本是一个信用社会 ， 业主们根本不会担心自己交的钱会被挪用和乱用 。 正因为如此 ， 业主与物业管理公司建立起了深厚的信赖关系 ， 很少会埋怨物业管理公司 ， 或者更换物业管理公司 。 而物业管理公司也是根据自己长期以来管理楼盘的经验 ， 预先就制定出详细而完整的大楼维修保养计划 ， 并告知每一位业主 ， 按部就班地进行几十年的大楼管理 。 而从事公寓楼管理工作的人 ， 必须考取国家资格证书——公寓管理士 。
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