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住房|租房之痛，如何根治？( 二 )


四是独特的住房租赁企业市场 。 与其他主流发达经济体不同 ， 德国政府通过各类税收及政策补贴 ， 鼓励营利型住房租赁企业与非营利型住房租赁企业竞争 ， 为弱势人群提供适度福利 。
对于营利性住房租赁企业 ， 提供政府补贴和无息（低息）贷款 ， 但限制其租金收入 。 虽然这类租赁住房租金回报率长期稳定在4%-5%之间 ， 但与德国长期国债收益率的2%-3%相比 ， 仍然吸引了大量风险厌恶型投资者的资金 。
对于非营利性住房 ， 由德国政府直接或由住宅合作社形式集资建成 ， 政府通过低息贷款、低价土地、减免税、租金补贴等方式提供资金支持 。 但这类政策性租赁住房数量相对较少 ， 强调的更多的是负担起稳定居民和谐生活 ， 起“压舱石”的作用 。
日  本
日本的住房租赁市场起于二战之后 ， 并主要集中在两个时间段爆发：
第一个阶段是20世纪60年代末到70年代初 ， 二战后日本经济的快速发展和城镇化 ， 使当时大量外地人口涌入大城市 ， 促进了住房租赁市场的发展 。
第二阶段是80年代后期 ， 即1985年日本签订广场协议前后 ， 经济的快速发展带来对住房需求的快速提升 ， 同时政府为了促进住房租赁市场的发展 ， 取消了“租金上限”的限制 ， 住房租赁数量得以快速增长 ， 到了1987年 ， 租赁新住房供给量达到历史最高峰值 ， 占当时住宅新增量的50%以上 。
在长期的住房租赁市场发展中 ， 日本也像德国一样 ， 建立了完备的住房租赁法律体系和政策制度 。
首先是以《民法》为核心 ， 以《借地借房法》为主要依据 ， 制定了从业主体和从业人员的准入、备案制度 ， 从业人员执行“宅建士”的考试制度 ， 从业主体在设立分支机构时就要求宅建士的数量 ， 行业从业及准入标准之高 ， 堪比金融证券业务 ， 但也正因为此 ， 日本住房租赁行业的经营水平和业务水平极高 。
其次是租金方面 ， 法律对租金调整有明确的限制 ， 并出台租金托管制度提高租户的议价能力 。 对于经营住房租赁业务的公司 ， 《不动产交易商业法》规定要在法务局存入一定数量的资金作为营业保证金 ， 一旦企业存在欺诈行为 ， 将用营业保证金直接赔偿租户；不够赔偿的 ， 取消公司不动产经营资格 。
再次是金融支持制度 。 政府除了向租赁市场主体提供低息贷款外 ， 还鼓励发展REITs（住房租赁投资信托基金） ， 给予税收方面的支持 。 一个显而易见的结果是 ， 以REITs 支持建设的租赁住宅数量显著增加 。 据恒大研究院统计 ， 截止2019年6月 ， 日本共有63支REITs上市交易 ， 总市值达14.57万亿日元 ， 持有不动产市值达18.72万亿日元 。 至今 ， 日本已成为亚洲规模最大、全球第二大的REITs市场 。 在实行量化宽松的货币政策后 ， 日本央行还成为全球唯一一个由央行购买REITs的国家 。
最后则是机构主导的租赁市场 。 日本90%以上的民营租赁住宅由住宅资产管理公司参与管理 。 根据日本国土交通省2010年的调查数据 ， 民营租赁住房的管理模式中 ， 业主自行管理的仅占9% ， 其余皆是全权委托或部分委托给机构进行运营 ， 机构深度参与管理民营租赁住房的经营中 。
这些直接或间接的措施 ， 有力的保障了住房租赁市场的良好运行 ， 不仅极大的保护了租户的权益 ， 同时还使经营住房租赁的企业获利颇丰 。 据统计 ， 日本公寓租金收益率平均在5%以上 ， 远高于银行定期存款和10 年期国债收益 。 相比之下 ， 德国的租金收益率维持在5%以下 ， 我国租赁市场租金收益率仅在2%左右 ， 北京、上海、广州和深圳更低 ， 再加上普遍高达6%~16%的租赁税率 ， 如果不考虑其他收益 ， 住房租赁企业普遍处于亏损边缘 ， 不利于形成良性市场发展机制 。
总  结
与日本、德国等发达经济体成熟的住房租赁市场相比 ， 国内住房租赁市场不管是法制体系建设还是监管等方面 ， 仍然处于刚刚起步的阶段 。 频频出现的“甲醛房”等事件暴露了住房租赁的安全性 ， 不断“暴雷”的长租公寓也暴露了监管的不足 。 所幸的是 ， 政府及监管层正在越来越关注这个市场 。


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