地产观点|中国房地产单边上涨的时代已经结束
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时代的变迁总是在不经意中发生 。 用张泉灵那句话来说 ， 时代抛弃你时,连一声再见都不会说 。
当有些开发企业还在到处开疆扩土的时候 ， 却恍然发现 ， 这个市场已经不再是从前那个市场了 。 以前不用算账随便拍地都能赚钱 ， 现在突破发现即便是精打细算都经常处于亏损的边缘 。 这就是现实 ， 一个房价单边上涨的时代已经结束了 。
【地产观点|中国房地产单边上涨的时代已经结束】在过去几年 ， 国家统计局公布各大城市房价涨跌的时候 ， 发现基本上都是清一色的上涨 ， 只是涨多涨少的问题 ， 而今时今日发现 ， 居然一下子有这么多城市房价是下跌的 ， 让人大跌眼镜 。 部分城市的房价下跌已经成为一种现实 。
作为房地产市场的长期观察和研究者 ， 研究房价一定要弄清楚房价的驱动因素 。 我发现国内房价上涨的主要驱动因素有：经济增长带动的收入增长、城市化进程、货币与信贷政策 。 这几个是核心的驱动因素 ， 很多人也都做了阐述 。 但是除了这个因素之外 ， 我发现还有一个很关键的因素 ， 就是很多人的“一致性预期” 。
怎么解释这个“一致性预期” ， 主要有几个方面：一是房价在过去十多年里基本上单边上涨的 ， 因此在很多人的心中房价就是“只涨不跌”；二是很多人认为国家不是真的想调控房价 ， 认为地方政府离不开土地财政 。 这两个方面的“一致性预期”非常强烈 。
核心驱动因素确实是支撑房价上涨的主要动力 ， 但是“一致性预期”可能是炒作成风的重要影响因素 ， 基于有专业的预期判断 ， 很多人炒房有点有恃无恐 。
但是 ， 时至今日 ， 不管是房价上涨的核心驱动因素 ， 还是“一致性预期”都在发生改变 。
经济增长放缓 ， 经济上行的压力在这几年来一直都是比较大的 ， 收入增长也是一样 。 这个也很容易理解 ， 毕竟已经达到一定的规模 ， 持续高速增长是不可能的 。 城市化进程也是一样 ， 城市化水平达到一定程度 ， 也会呈现放缓趋势 ， 开始由数量向质量转变 ， 我们从很多城市的人才引入政策就可以看出来；甚至以后还可能出现逆城市化现象 。 货币和信贷政策这些年其实一直还是比较克制的 ， 当然今年受到疫情影响流动性放松了一些 ， 但是对房地产的融资基本上还是“堵”的态度 ， 基本上是拿出来单独管理 ， 多方面的措施防止资金流入房地产市场 。
关于“一致性预期”的问题 ， 我发现近期很多房地产投资者的态度已经发生微妙的变化 ， 有些曾经坚定认为房价“只涨不跌”的人也开始有些动摇了 。 毕竟高层的态度非常明确 ， “房住不炒” ， 哪个城市房价敢抬头就出台更严厉的政策予以重拳打击 。 炒房者的心态慢慢发生改变 ， 房价这些阴跌持续几年 ， 市场的预期就会逆转 。 同时关于土地财政的问题 ， 其实也是一直在着手解决 ， 前些年处理地方债的问题 ， 包括公募REITs的推出都是可以改善地方债的问题的 。
目前房地产市场的整体供需已经是平衡 ， 局部人口集中的城市住房市场会向周边城市转移 ， 很多问题慢慢就会解决 。 可以明确的说 ， 国内房价单边上涨肯定是已经结束了 ， 但是我也不认为房价会单边下跌 ， 未来不同的城市会呈现不同的特征 ， 但整体会呈现平稳的态势 。
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