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西安商网|26亿融资终止，惠誉、标普连降评级展望，富力地产“踩红线”

西安商网|26亿融资终止，惠誉、标普连降评级展望，富力地产“踩红线”
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图片来源：视觉中国
2020年过去了三分之二 ， 富力地产还在努力修复疫情对业绩造成的冲击 。
9月1日 ， 富力地产发布8月份营运数据 。 8月单月 ， 其权益合约销售额108.6亿 ， 同比增长3.13% ， 但前八月累计销售同比增速仍未回正 ， 较去年同期减少10.62% ， 录得总权益合约销售额726.2亿 ， 仅完成年度销售目标1520亿的47.78% 。
富力的销售表现也弱于同行 。 中国指数研究院相关报告显示 ， 今年前八月 ， 千亿以上规模的房企销售额增长率均值为3.7% ， 500-1000亿阵营的房企增长率均值为5.5% ， 200-500亿规模的房企增长率均值为6.4% 。 同时 ， 在中指院的房企销售排行榜上 ， 富力地产由去年末的第21名下滑至25名 。
不过 ， 对富力而言 ， 大规模的短期债务到期比业绩的缓慢恢复更为棘手 。 8月31日 ， 标普将富力地产及其子公司富力香港的长期主体信用评级从“B+”下调至“B” 。 标普认为 ， 截至2021年6月的前12个月内 ， 富力地产有748亿的大规模债务到期 。 而截至2020年6月底 ， 其非限制性现金余额仅179亿 ， 流动性吃紧局面或将延续甚至可能恶化 。
债务压顶 ， 销售乏力
8月31日 ， 富力地产发布了长达220页的《公司债券半年度报告（2020年）》（以下简称“《报告》”） ， 披露13笔公司债券的相关情况 。 《报告》显示 ， 2016年1月至2019年5月期间 ， 富力地产发行了13笔公司债券 ， 总额328.99亿 ， 这些债券将于2021年1月至2024年5月先后到期 。
13笔公司债券的平均票面利率为6.63% 。 其中 ， 利率最低的一笔于2016年4月7日发行 ， 总额9.5亿 ， 票面利率3.95% 。 利率最高的一笔于2018年9月17日发行 ， 总额5.5亿 ， 票面利率7.7% 。 今年上半年 ， 富力地产先后支付了其中9笔债券在过去一年的利息 。
富力地产称 ， 为充分、有效地维护债券持有人的利益 ， 公司已为相关债券的按时、足额偿付制定了一定的工作计划 ， 包括确定专门部门与人员、制定并严格执行资金管理计划、做好组织协调、严格履行信息披露义务等 ， 形成了一套确保债券安全付息、兑付的保障措施 。
不过 ， 从负债情况看 ， 富力地产仍然堪忧 。 截至今年上半年 ， 富力地产负债3502.55亿 。 其中 ， 短期借款78.01亿 ， 长期借款826.87亿；合同负债444.32亿 ， 其他应付款375.5亿；一年内到期的非流动负债694.96亿 ， 其他流动负债219.95亿 。 此外 ， 富力地产尚有472.75亿境外负债 ， 其中境外债券357.03亿 ， 境外其他贷款115.72亿 。
【西安商网|26亿融资终止，惠誉、标普连降评级展望，富力地产“踩红线”】今年下半年 ， 富力地产计划推出16个新项目及2300亿的可售资源 ， 并将根据项目采取包括弹性定价等措施在内的更灵活的销售策略 ， 以达成协议销售目标 。 降杠杆改善公司财务状况也将是其未来重点策略 。 今年上半年 ， 富力地产将净负债率由199%降至177% ， 但这在行业内仍属高位 。
踩红线 ， 破局难
对于高企的负债 ， 富力称目前正执行及考虑通过一些举措 ， 加强现金流管理及提高偿债能力 ， 进一步降低负债水平 。
不过 ， 评级机构似乎对其信心不足 。 8月31日 ， 惠誉将富力地产的评级展望从“稳定”下调至“负面” ， 认为评级主要受到其疲弱的流动性和再融资风险的制约 。 同日 ， 标普将富力的长期主体信用评级从“B+”下调至“B” 。 标普称 ， 由于需要动用投资资金来偿还债务 ， 其较弱的再融资能力将制约其财务灵活度 。 而早在今年5月 ， 穆迪、瑞信就已因富力地产的毛利率和销售表现而调低对其的评级 。
房地产金融监管整体趋严的形势或使债务承压的富力地产雪上加霜 。 8月 ， 银保监会主席郭树清指出房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。 随后 ， 住建部、人民银行等在北京召开重点房地产企业座谈会 。 据《经济参考报》报道 ， 此前业内传闻的“三条红线”是此次会议明确的融资管理规则 。
“三条红线”的具体内容为：房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%；房企的净负债率不得大于100%；房企的“现金短债比”小于1 。 此外 ， 拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标 。
而根据三条红线的触线情况 ， 企业还将被分为红、橙、黄、绿四档 。 “三线”均超出阈值的企业为红色档 ， 其有息负债规模将以2019年6月底为上限 ， 不得增加；“二线”均超出阈值的为橙色档 ， 有息负债规模年增速不得超过5%；“一线”超出阈值为黄色档 ， 有息负债规模年增速不得超过10%；若“三线”均未超出阈值则为绿色档 ， 有息负债规模年增速不得超过15% 。
富力地产“妥妥”踩稳了三条红线 。 根据其2020年中期业绩数据 ， 剔除预收款后的资产负债率为70.22% ， 净负债率为177% ， 现金短债比仅0.44 。 若做到完全不踩线 ， 富力地产需缩减债务规模超1000亿 。
根据要求 ， 企业需于9月底上交降档方案 ， 包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整等 。 对此 ， 富力地产投资者关系处回应称 ， 目前还未收到有关“三条红线”的具体文件 ， 将会根据市场情况和监管要求处理债务 ， 目前没有可对外披露的具体应对方案 。


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