巴伦周刊|千亿房企的财报虚实( 二 )
但是 ， 如果按照项目开发成本65.53亿测算 ， 该项目最终亏损超过10亿元 。 “独立第三方”何以要用近1200万 ， 接手这个烫手山芋？
如果按照我们重新测算的开发成本41.18亿计算 ， 总收入48.89亿元 ， 最终的净利润应超过3亿元 。 那么 ， 正荣地产为何只收取1200万元 ， 就把10%的项目股权转让给了“独立第三方”？
无论从哪个角度看 ， 这个“独立第三方”的真实身份 ， 都让人疑惑 。
二、出售合肥正茂置业发展有限公司(下称合肥正茂)
正荣地产2019年年报载：“根据股东决议及于二零一九年十二月二十五日修订的组织章程细则 ， 合肥正茂的注册资本由人民币100,000,000元增加至人民币200,000,000元 。 人民币100,000,000元的增资由一名独立第三方注入 。 本集团于合肥正茂的股权由100%减少至50% ， 且本集团于此后失去对合肥正茂的控制权 。 ”
请再次注意 ， 独立第三方介入的时间是2019年12月25日 ， 一个会计年度即将结束 。
正荣地产2019年报中 ， 权益为50%的合联营合肥项目只有“合肥悦都荟”（又称正荣悦都荟） 。 所以 ， 合肥正茂的主要资产负债 ， 均来自此项目 。
正荣地产IPO文件称：“合肥悦都荟位于合肥市合肥新站区 。 项目包括住宅区域、商业中心及阁楼公寓 ， 全部均作销售 。 项目总占地面积约为120,705平方米 ， 规划总建筑面积约为380,589平方米 。 该项目计划分两期开发 。 ”
表3:合肥悦都荟的建筑面积规划
资料来源：正荣地产IPO申请材料
关于该项目 ， 正荣地产IPO文件显示：“截至二零一七年六月三十日 ， 我们并未开始预售项目 ， 且并无为购买项目物业的客户提供按揭担保 。 项目由合肥正茂开发 。 我们于二零一七年二月订立有关土地出让合同 ， 并已支付总土地出让金合共人民币1,953.9百万元 。 我们已于二零一七年六月取得有关土地使用证 。 截至二零一七年六月三十日 ， 我们于项目录得开发成本人民币2,047.3百万元 。 为完成项目 ， 我们估计将再录得开发成本约人民币1,929.2百万元 。 ”
我们来做分析——
第一 ， 负债率方面的影响 。
正荣地产未披露转让时合肥正茂的资产负债情况 。 所以 ， 该项目“出表”对于正荣地产负债率的影响 ， 暂时无法评判 。
【巴伦周刊|千亿房企的财报虚实】第二 ， 利润率方面的影响 。
该项目原计划投资39.76亿（20.47+19.29=39.76） 。 计算销售收入时 ， 仍按网络价格的95折 ， 即13,775元/平（14500*95%=13,775）；SOHO和办公室价格 ， 也按照住宅价格计算；项目车位约3,000个 ， 单价10万 。 那么项目总收入为40.48亿（1.38*271,591+10*3,000=404,796万元） 。
由此算得该项目毛利为0.72亿元（40.48-39.76=0.72） ， 项目毛利率约为1.78% 。 用财务常识可以推断 ， 该项目净利润肯定小于0.72亿 ， 有可能接近于零 ， 甚至为负的概率也不小 。
考虑此项目大部分要在2020年结算 ， 如果此项目不“出表” ， 会显著拉低2020年正荣地产财报中的毛利率、净利率 。
图2:合肥悦都荟（正荣悦都荟）项目的售价
文章图片
资料来源：贝壳网
第三 ， 又一个商业逻辑不通的“独立第三方” 。
“企查查”APP显示 ， 本次增资扩股的投资方合肥固昌贸易有限公司 ， 是一家个人独资企业 ， 大股东和法人代表都是自然人曹梦琪 。 网上查不到此人有任何参与房地产企业投资或管理的经历 。 此“独立第三方” ， 增资1亿取得了该项目50%的股权 。 曹梦琪为何要用1亿元的代价 ， 购买一个净利润非常可能小于0.72亿项目的50%股权呢？而且 ， 该项目的净利润可能为负 。 “独立第三方”购买的商业逻辑是什么？
推荐阅读
- 恩歌|2人坐拥近千亿？神秘隐贵一手创立世界500强企业，吉林籍3大巨贾浮现
- 深圳市委|深圳市委书记：未来五年教育投入四五千亿 新增74万个学位
- 大单|只钟情中国！阿富汗千亿大单点名让中方拿下，美建议却被回绝
- 快了棒棒糖|展现疫情笼罩下的美国，美国时代周刊又一封面
- 喜剧西西|你从中看到了什么?，一千亿的信用用卡逾期,
- 喜剧西西|一千亿的信用用卡逾期, 你从中看到了什么?
- 李嘉诚|李嘉诚都不愿意投资的国家，他却主动“投怀送抱”，结果亏掉千亿
- 中新经纬|牧原股份一天赚1个亿 为何近三月市值蒸发千亿？
- 特朗普|《时代》周刊白宫“沦陷”新冠病毒的震撼封面刷屏说明了什么？
- 销售额|融信中国前三季度销售额突破千亿 同比增长6.5%